Je možné pronajmout dům bez terénních úprav?

Problém s bydlením. Kolik kopií bylo rozbito ve sporech o něj. Nikdo ale nebude popírat, že téměř každá rodina se tak či onak potýká s pořízením bydlení. Tento problém je mnohostranný, při jeho řešení vyvstává mnoho otázek: od rizik hypotečních úvěrů na nákup bydlení až po složitost státní registrace vlastnických práv.

Poměrně běžným způsobem pořízení bydlení je dnes účast občanů na společné výstavbě podle pravidel spolkového zákona ze dne 30.12.2004. prosince 214 N 214-FZ „O účasti na společné výstavbě bytových domů a jiných nemovitostí a o změně a doplnění některé legislativní akty Ruské federace“ (dále jen N XNUMX-FZ).

V souladu s částí 1 Čl. 4 N 214-FZ se smlouvou o účasti na společné výstavbě zavazuje jedna strana (stavebník) postavit (vytvořit) bytový dům a (nebo) jiný nemovitý majetek ve lhůtě stanovené smlouvou svépomocí a ( nebo) za účasti dalších osob a po obdržení povolení ke vstupu k provozování těchto objektů převést odpovídající sdílený stavební objekt na účastníka společné výstavby a druhá strana (účastník společné výstavby) se zavazuje zaplatit sjednanou cenu smlouvou a převzít společný stavební objekt, pokud existuje povolení k uvedení do provozu bytového domu a (nebo) jiného nemovitého objektu.

Podle části 1 Čl. 7 N 214-FZ je stavebník povinen převést na účastníka sdílené výstavby projekt sdílené stavby, který svou kvalitou odpovídá podmínkám smlouvy, požadavkům technických předpisů, projektové dokumentace a předpisům územního plánování, jakož i jako další povinné požadavky.

Vzhledem k tomu, že nákup bydlení pro drtivou většinu kupujících je transakcí, která vyžaduje investici většího množství zdrojů a peněz, vzhledem k vysoké úrovni plateb za bydlení je otázka dosažení požadovaného výsledku obzvláště důležitá: nejen samotný byt, ale také zlepšení kvality života. Jedním z kritérií pro tento faktor je, jak dobře je místní oblast udržovaná, protože zde nejsou žádné pohodlné a bezpečné cesty, osvětlení, terénní úpravy atd. Majitelé bytů mohou mít v budoucnu problémy s komfortním provozem svého domova.

Účelem tohoto článku je prostudovat a analyzovat současnou soudní praxi ve sporech vzniklých po výstavbě bytového domu v oblasti zlepšení místního území. To umožní jak občanům nakupujícím bydlení, tak developerským organizacím tuto problematiku lépe pochopit a na základě toho vypracovat strategii svého chování.

Terénními úpravami se obvykle rozumí soubor opatření pro inženýrskou přípravu a bezpečnost, terénní úpravy, instalace krytin, osvětlení, umísťování drobných architektonických forem a objektů památkového umění. Tato definice byla obsažena v Metodických doporučeních pro rozvoj norem a pravidel pro zlepšení území obcí, schválených vyhláškou Ministerstva pro místní rozvoj Ruské federace ze dne 27.12.2011. prosince 613 N 17.12.2015, následně však prohlášených za neplatné odvoláním. Rozsudek Nejvyššího soudu Ruské federace (dále jen Nejvyšší soud Ruské federace) ze dne 15. prosince 557 N APL10-75. Od okamžiku, kdy byla výše uvedená Metodická doporučení prohlášena za neplatná, zákonodárci a strážci zákona dosud nenavrhli jinou definici úpravy území, proto pro účely tohoto článku budeme používat tento pojem. Samotné terénní úpravy včetně přípravy na zástavbu, práce s rostlinnou zeminou, budování vnitroblokových příjezdových cest, chodníků, pěších cest, hřišť, plotů, otevřených plošných sportovišť, vybavení rekreačních ploch a terénních úprav musí být prováděny v souladu s stavební předpisy a pravidla SNiP III -25.09.1975-158 „Zlepšení území“ (schváleno usnesením Státního stavebního výboru SSSR ze dne XNUMX. září XNUMX N XNUMX).

READ
Kdo by neměl mít nakládané okurky?

Terénní úpravy při výstavbě bytového domu jsou důležitou odpovědností developera, protože:

  • podle článku 51 zákona o územním plánování Ruské federace (dále jen občanský zákoník RF) se výstavba a rekonstrukce investičních projektů provádějí na základě stavebního povolení; stavební povolení je doklad potvrzující soulad projektové dokumentace s požadavky územního plánu pozemku nebo územně plánovacího projektu a projektem vyměřování (v případě výstavby, rekonstrukce liniových objektů) a dává developerovi právo provádět výstavbu, rekonstrukci investičních projektů, s výjimkou případů stanovených pro GRK RF.

Na základě čl. 48 Občanského zákoníku Ruské federace se architektonický a stavební návrh provádí přípravou projektové dokumentace ve vztahu k projektům investiční výstavby a jejich částí.

Nařízení vlády Ruské federace ze dne 16.02.2008. února 87 N XNUMX „O skladbě částí projektové dokumentace a požadavcích na jejich obsah“ stanoví, že projektová dokumentace musí obsahovat popis řešení terénních úprav území.

Bez rozhodnutí o pozemkových úpravách území tedy stavebník nebude moci schválit projektovou dokumentaci oprávněnými orgány, a tudíž ani získat stavební povolení;

  • Bez terénní úpravy území není možné uvést zařízení do provozu: podle stavebních předpisů a pravidel SNiP 3.01.04-87 „Převzetí dokončených zařízení do provozu. Základní ustanovení“ (schváleno výnosem Státního stavebního výboru SSSR ze dne 21.04.1987. dubna 84 N XNUMX), dokončená bytová a občanská zařízení podléhají převzetí do provozu státními přejímacími komisemi až po dokončení všech prací, po úpravě území zařízení byla vybavena plně v souladu se schválenými projekty, a to i po odstranění závad;
  • výdaje developera na terénní úpravy území jsou již fakticky financovány z prostředků získaných účastníkem sdílené výstavby a tvoří mimo jiné počáteční náklady projektu stavby;
  • při soudním ověřování kvality práce developera je mezi okolnostmi případu předmětem objasnění i skutečnost, že developer provedl (či neprovedl) terénní úpravy v požadovaném objemu a kvalitě (viz např. , Usnesení Federální antimonopolní služby Moskevského distriktu ze dne 06.09.2010 N KG-A41/ 9592-10 ve věci A41-32681/09 Usnesení 14.09.2010. odvolacího rozhodčího soudu ze dne 70. září 2134 ve věci č. A2010-21.12.2010/70;Usnesení Federálního rozhodčího soudu Západosibiřského distriktu ze dne 2134. prosince 2010 ve věci č. AXNUMX-XNUMX/XNUMX ).
READ
Jaká je největší odrůda dýně?

Developer je tedy povinen převést na účastníka sdílené výstavby sdílenou stavbu, jejíž kvalita odpovídá smluvním podmínkám, požadavkům technických předpisů, projektové dokumentace a územně plánovacím předpisům, jakož i dalším závazným požadavkům. SNiP.

Bohužel, stejně jako v jiných oblastech, i v oblasti terénních úprav po výstavbě bytového domu developeři občas zanedbávají své povinnosti.

Na základě ustanovení 6 čl. 7 N 214-FZ má účastník sdílené výstavby právo uplatnit u stavebníka nároky v souvislosti s neodpovídající kvalitou společné stavby, pokud je tato kvalita zjištěna v záruční době. V záruční době tedy platí presumpce viny zhotovitele za nedostatky (vady) provedeného díla (viz např. Usnesení Federálního rozhodčího soudu Východosibiřského okruhu ze dne 08.05.2013. 33. 18054 in věc A2011-04.12.2014/01, usnesení Rozhodčího soudu okresu Volga-Vjatka ze dne 4827. prosince 2014 N F82-14148/2012 ve věci N AXNUMX-XNUMX/XNUMX).

Pojďme se tedy podívat na některé kontroverze.

1. Na základě nároku jednotlivce vůči vývojáři:

  • Odvolacím usnesením Voroněžského krajského soudu ze dne 15.07.2014. července 33 N 3717-XNUMX bylo potvrzeno rozhodnutí soudu prvního stupně o nároku vlastníka bytu vůči developerovi na povinnost odstranit nedostatky provedených prací (nároky byli částečně spokojeni);
  • Odvolacím usnesením Krajského soudu v Altaji ze dne 03.07.2013. XNUMX. XNUMX bylo potvrzeno rozhodnutí soudu prvního stupně o nároku vlastníka bytu vůči developerovi v rámci ochrany práv spotřebitele na povinnost provést dílo (nároky byli částečně spokojeni).

V takových sporech bychom neměli zapomínat na následující: protože zákonodárce stanovil zvýšenou odpovědnost za porušení povinností ze strany podnikající strany, včetně výstavby, činností, a rozšířil uplatňování zákona Ruské federace „O ochraně práv spotřebitelů“ na vztahy týkající se účasti občanů na společné výstavbě bytových domů, poté jim přiznal právo požadovat náhradu pokut a morální újmy za porušení příslušných povinností.

Nutno podotknout, že pokud se žalobce domáhá i penále, pak bude v souladu s ust. 333 Občanského zákoníku Ruské federace lze zkrátit, na což dodatečně upozorňuje Nejvyšší soud Ruské federace v usnesení pléna č. 7 ze dne 24.03.2016. března 78 (bod XNUMX).

2. Podle žaloby státního zástupce vůči developerovi na obranu neurčitého počtu osob:

  • Rozhodnutím Frunzenského okresního soudu města Vladimir ze dne 19.07.2012. července 2 ve věci č. 1288-2012/XNUMX bylo v zájmu neurčitého počtu osob potvrzeno rozhodnutí soudu prvního stupně o nároku státního zástupce. vůči developerovi za uložení povinnosti provést práce na úpravě místní části bytového domu (nároky byly plně uspokojeny).

3. Na základě nároku jednotlivce vůči místním úřadům a (nebo) státním úřadům:

  • Odvolacím usnesením Čeljabinského krajského soudu ze dne 16.01.2015 ve věci č. 11-243/2015 o nároku vlastníka bytu proti správě města Čeljabinsk na terénní úpravy přilehlého území domu, sp. rozhodnutí soudu prvního stupně bylo zrušeno, uspokojení pohledávek odmítnuto, neboť správa města Čeljabinsk není účastníkem právních vztahů vyplývajících ze smlouvy o účasti na společné výstavbě bytového domu, a současná právní úprava nepočítá s přenesením jakékoli povinnosti k odstranění nedostatků spojených s výstavbou bytového domu formou sdílené účasti na správu města.
READ
Jakou půdu okurky nemají rády?

4. Podle nároku správcovské společnosti (HOA atd.) vůči developerovi:

  • Usnesením Spolkového rozhodčího soudu Uralského distriktu ze dne 18.01.2013. ledna 09 N F12917-12/60 ve věci N A18405-2011/XNUMX byly potvrzeny soudní akty prvních dvou stupňů v žalobě partnerství, která je nezisková organizace sdružující vlastníky prostor v bytovém domě, vůči developerovi o povinnosti plnit své naturální povinnosti (nároky byly částečně uspokojeny);
  • Usnesením odvolacího 14.12.2015. rozhodčího soudu ze dne 56 ve věci A61901-2014/XNUMX bylo rozhodnutí soudu prvního stupně o nároku správcovské společnosti vůči developerovi na povinnost dokončit terénní úpravy hl. došlo ke změně území (pohledávky byly částečně uspokojeny);
  • Rozhodnutím sedmého odvolacího rozhodčího soudu ze dne 29.06.2015 ve věci č. j. A45-20103/2014 bylo potvrzeno rozhodnutí soudu prvního stupně o pohledávce společenství vlastníků bytových jednotek v bytovém domě vůči developerovi ze závazku. k odstranění závad při úpravě vnitřního prostoru domu (nároky byly částečně uspokojeny).

Nutno podotknout, že i přes obecně pozitivní praxi ve vztahu k HOA při projednávání sporů s developery by žalobci neměli zapomínat na nutnost dodržovat normy nejen hmotného, ​​ale i procesního práva. Tak např. žalobci (HOA) ve věci č. j. A19-5217/2011 bylo odmítnuto vyhovět požadavkům na přinucení developera k provedení terénních úprav přilehlého území bytového domu právě z procesních důvodů (viz Usnesení sp. Odvolací 15.11.2011. rozhodčí soud ze dne XNUMX. listopadu XNUMX).

Na základě stručného rozboru výše uvedené soudní praxe lze vyvodit následující závěry:

  1. Ve většině případů si žalobci jako způsob právní obrany volí nároky, které je donutí k určitým úkonům ke zlepšení území, přičemž samotné nároky jsou značně různorodé: např. osadit terénní úpravy v místním prostoru, zajistit dodatečné parkovací stání a stání pro osobní automobily, k pokrytí dětského hřiště apod. d.;
  2. Spory o terénní úpravy po výstavbě bytového domu jsou v celkovém počtu sporů s developery méně než sporů o načasování převodu bytů, výměru bytů a další aspekty hlavního závazku, ale jejich počet neodráží skutečný počet porušení, protože je způsoben nízkou právní kulturou občanů a vnímáním zlepšení jako další povinnosti;
  3. Praxe sporů souvisejících s terénními úpravami po výstavbě bytového domu je vcelku jednotná, proto určitě doporučuji developerům jednat v dobré víře a neprodleně plnit všechny své závazky. Tím se sníží náklady společnosti na soudní práci a nasměrují zdroje (materiálové i lidské) na složitější úkoly;
  4. z hlediska případných právních nákladů je pro developera „výnosnější“, pokud se bavíme o soudním sporu, žalovat HOA, správcovské společnosti atd., než s jednotlivci, protože díky aplikaci Občané RF „O ochraně práv spotřebitelů“ mají navíc právo požadovat náhradu za morální újmu a zaplacení pokuty za porušení povinností vývojářem;
  5. i pro developery, pokud uvedou do provozu zařízení v zimním období (kdy nelze provést terénní úpravy), s výhradou vystavení záruk, provést stanovené práce v přijatelné roční době, je nutné vzít v úvahu zohledňují nejen skutečnost, že je to ještě třeba provést, ale také to, že podle čl. 431.2 Občanského zákoníku Ruské federace, nedodržení těchto ujištění o okolnostech může pro vývojáře znamenat dodatečné náklady – povinnost kompenzovat ztráty nebo zaplatit pokutu.
READ
Je možné stříhat ibišek v létě?

Nad rámec článku je navíc nutné developerům připomenout, že v kraji, ve kterém byla stavba bytového domu realizována, může být vyvozována správní odpovědnost za správní delikty na úseku urbanistických úprav (např. , v Moskvě je to stanoveno v kapitole 8 moskevského zákona ze dne 21.11.2007. listopadu 45 N XNUMX „Moskevský městský zákoník o správních deliktech“);

  1. občané musí svá práva jasněji hájit, ale ne je zneužívat. Například, v některých případech se žalobci domáhali toho, co v projektu původně chybělo (viz výše uvedená věc č. j. 33-3717, žalobce mj. požadoval další parkovací místa a stání pro osobní automobily, přičemž dle sp. materiálů, soud zjistil, že v místní části je více parkovacích míst, než předpokládá projekt), načež soudy důvodně odmítly nafouknuté požadavky uspokojit.

Používáme cookies. Procházením stránek souhlasíte s Uživatelskou smlouvou a Zásadami ochrany osobních údajů.

Výběr nejdůležitějších dokumentů na vyžádání Kolaudace bez terénních úprav (právní úkony, formuláře, články, odborné rady a mnoho dalšího).

Soudní spory

Usnesení odvolacího 28.03.2022. rozhodčího soudu ze dne 18. března 2002 č. j. 2022AP-07/31748 ve věci A2020-XNUMX/XNUMX
Požadavek: Vymáhání náhrady škody ve formě ušlého zisku.
Rozhodnutí: Nárok byl zamítnut. Dovolatel odkazuje na závěr odvolacího soudu ve věci č. A07-22080/19, který uvádí, že pozemkové úpravy nespadají pod pojem investiční výstavby a nevztahují se k parametrům investiční výstavby. Porota poznamenává, že vada uvedená v napadeném odmítnutí nemůže bránit použití sporného předmětu k určenému účelu, a tudíž nebrání jeho uvedení do provozu. Ze smyslu výše uvedených norem vyplývá, že neupravení místního území nemůže být důvodem pro zamítnutí vydání povolení k uvedení zařízení do provozu.

Usnesení odvolacího šestnáctého rozhodčího soudu ze dne 27.04.2021. dubna 16 č. j. 652AP-2019/61 ve věci A997-2018/XNUMX
Požadavek: Zrušit usnesení o odmítnutí přezkumu soudního úkonu z důvodu nově zjištěných okolností.
Rozhodnutí: Definice zůstává nezměněna. Z těchto soudních aktů rovněž vyplývá, že pozemek zabraný inženýrskou infrastrukturou a revitalizačními zařízeními včetně sportoviště (katastrální číslo 15:09:0302001:223, o výměře 6 m072) je od roku 2013 pronajat. , tj. ode dne zprovoznění mikročásti chatového typu, ode dne prvního zápisu vlastnictví v objektech 3 a 4 bytových domů z důvodu, že nelze uvést do provozu mikročást chatového typu a bytové domy s více byty. bez zajištění inženýrských sítí a bez terénních úprav .

READ
Jaké je nejvýkonnější vodní čerpadlo?

Články, komentáře, odpovědi na otázky

Článek: Soudní a správní praxe
(„Věstník Institutu veřejných zakázek“, 2019, č. 12) Jak vysvětlil zástupce objednatele, práce na instalaci zařízení z hlediska technologické platnosti a proveditelnosti musí být také prováděny současně, průběžně, v jediném komplexu. a také nemůže být provedena po dokončení stavby, protože přímo souvisí se zlepšením území investiční výstavby, bez níž následně nelze předmětnou investiční výstavbu zadat a získat povolení k jejímu uvedení do provozu. úkon.

Článek: Uznání vlastnického práva jako nepřítomného: praxe za hranicemi aktu oficiálního výkladu práva
(Boldyrev V.A.)
(„Právník“, 2020, č. 4) Výše ​​popsaná situace není v žádném případě ojedinělá: „Autoexpress LLC podala protinávrh, aby uznala za chybějící registrované vlastnické právo Restrat LLC ke struktuře „Otevřené parkoviště 1/3“, cituje skutečnost, že Tato stavba není nemovitostí, ale představuje vylepšení sporného pozemku. Soudy prověřily důkazy předložené v případu. dospěl k následujícím závěrům: sporný objekt („Otevřené parkoviště 1/3″) není nemovitostí a jeho vlastnictví nepodléhá státní evidenci, jelikož hlavním prvkem objektu je asfaltový povrch, tj. nejsou žádné další konstrukční prvky a žalobce nedoložil, že tento objekt byl původně vytvořen jako nemovitost s obdržením všech potřebných povolení a v souladu s urbanistickými normami a pravidly a jeho uvedení do provozu jako nemovitost stanoveným způsobem podle platné legislativy; sporný objekt je žalobcem užíván jako upravený pozemek pro umístění nákupních center, nemá samostatný funkční účel a není využíván jako parkovací stavba; nebyl poskytnut pozemek pro výstavbu takového zařízení, jako je otevřené parkoviště. “.

Normativní akty

„Prognóza dlouhodobého socioekonomického vývoje Ruské federace na období do roku 2030“
(vypracováno Ministerstvem hospodářského rozvoje Ruska) 2. Objemy financování výstavby a rekonstrukce regionálních silnic v roce 2012 jsou uvedeny podle údajů správ ustavujících subjektů Ruské federace, s výjimkou Moskvy a Petrohradu. Petersburg, ve kterém jsou dálnice klasifikovány jako zařízení pro zlepšení měst a nejsou brány v úvahu ve státních statistických monitorovacích datech.uvádění silnic do provozu.

Rating
( No ratings yet )
Like this post? Please share to your friends:
Leave a Reply

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: