Je možné zapsat pozemek pod domem?

Máme byt ve dvoubytovém domě. V roce 2005 sousedé bez vyměření připojili k domu svou polovinu pozemku a v roce 2013 byt prodali i s pozemkem. Je tam katastrální číslo. Nyní byt prodáváme, ale nemůžeme zapsat naši polovinu pozemku, protože budova je uznána jako bytový dům. Jak zaregistrovat vlastnictví půdy?

Vzhledem k tomu, že dům je uznán jako bytový dům (MKD), vlastníci prostor v MKD vlastní právem společného spoluvlastnictví společný majetek v bytovém domě, jehož součástí je i pozemek, na kterém se dům nachází. , s prvky terénních a sadových úprav, ostatní určené k údržbě, provozu a zlepšení tohoto domu a objektů nacházejících se na uvedeném pozemku. Hranice a velikost pozemku, na kterém se bytový dům nachází, jsou určeny v souladu s požadavky pozemkové legislativy a legislativy o činnostech územního plánování (ustanovení 4, část 1, článek 36 bytového zákoníku Ruské federace).

Ve stávající zástavbě sídel je pozemek, na kterém se bytový dům nachází, společným společným vlastnictvím vlastníků prostor v bytovém domě (část 1, článek 16 spolkového zákona ze dne 29.12.2004. prosince 189 č. XNUMX- FZ „O vstupu v platnost zákona o bydlení Ruské federace“, dále jen „zákon o provádění zákoníku bydlení Ruské federace“).

Pokud byl pozemek, na kterém se nachází bytový dům autora otázky, vytvořen před vstupem v platnost bytového zákoníku Ruské federace (před 1. březnem 2005) a v souvislosti s tím byl proveden státní zápis do katastru nemovitostí pozemek, pak bezúplatně přechází do společného podílového vlastnictví vlastníků prostor v bytovém domě.

Pokud pozemek, na kterém se bytový dům nachází, nebyl vytvořen před vstupem zákona o bydlení Ruské federace v platnost, má každý vlastník prostor v bytovém domě právo obrátit se na státní orgány nebo místní samosprávy s žádost o založení pozemku, na kterém se nachází bytový dům (h 2 a 3 článku 16 zákona o vstupu v platnost zákona o bydlení Ruské federace).

Ode dne státního katastrálního zápisu pozemku, na kterém se bytový dům nachází, přechází tento pozemek bezúplatně do společného podílového vlastnictví vlastníků prostor v bytovém domě.

Podíly všech vlastníků bytů se uznávají jako poměrné k výměře vlastněných prostor, tzn. Čím větší je byt, tím větší je velikost podílu na právu ke společnému majetku ve formě pozemku.

Za vytvoření pozemku, na kterém se bytový dům nachází, zodpovídají státní orgány nebo místní samosprávy, které musí učinit potřebná opatření, včetně schválení projektu zaměření pozemku, zpracování plánu hranic pozemku a kontaktování společnosti Rosreestr s žádost o zápis tohoto pozemku do státního katastrálního úřadu.

Od 30. dubna 2021 může požádat o státní katastrální zápis vzniklého pozemku i katastrální inženýr, který prováděl katastrální práce za účelem založení takového pozemku, aniž by obdržel plnou moc nebo jiný zmocňující dokument od oprávněného orgánu ( Část 4 článku 16 zákona o vstupu v platnost zákona o bydlení Ruské federace).

READ
Je možné zasadit rajčata po kukuřici?

V případě, že nemáte schválený projekt vyměřování pozemku, který je nutný ke stanovení hranic vzniklého pozemku pod MKD, pak je vznik pozemku možný v souladu se schváleným uspořádáním pozemku na katastrálním plánu hl. území (článek 2 čl. 11.3 zemského zákoníku Ruské federace). Absence projektu územního průzkumu, jakož i nedostatek finančních prostředků v místním rozpočtu proto nemohou být důvodem pro odmítnutí územní samosprávy vytvořit pozemek pro bytový dům. Tento postoj potvrzuje i soudní praxe.

Podle části 1 Čl. 42 federálního zákona ze dne 13.07.2015. července 218 č. XNUMX-FZ „o státní evidenci nemovitostí“ státní registrace vzniku, přechodu, zániku, omezení práva k bytovým nebo nebytovým prostorám v bytovém domě je na současně státní registrace vzniku, přechodu, zániku, omezení práva s tím nerozlučně spojeného společného podílového vlastnictví společné věci bytového domu.

Je třeba vzít v úvahu, že státní registrace práva společného vlastnictví společného majetku bytového domu, včetně pozemku pod ním, je zapsána bez uvedení jmen vlastníků prostor v bytovém domě a velikost jejich podílů na právu společného vlastnictví.

Po vzniku pozemku pod bytovým domem a přilehlého území k němu tedy autor dotazu prodá byt s poměrným podílem na právu společného spoluvlastnictví společné věci v domě (vč. poměrný podíl na pozemku, který se nachází pod bytovým domem, a přilehlém území v blízkosti).

Yard v Moskvě

Otázka registrace vlastnictví pozemků pro bytové domy se pro některé Moskviče stala akutní po zahájení programu renovace. Zatím to nevedlo ke skutečně formalizovaným vlastnickým právům – Rosreestr řekl RBC-Real Estate, že nezaznamenávají nárůst žádostí občanů. Redakce se od právníků a realitních kanceláří dozvěděla, proč je potřeba vlastnictví pozemku pod domem, a Rosresstra nám prozradila, jak jej zapsat.

Vlastníci prostor v bytovém domě (MCD) jsou zároveň vlastníky společných věcí v tomto domě: podkroví, sklepy, střechy, inženýrská zařízení. V seznamu jsou pozemky, na kterých se dům nachází, s přilehlými územími v rámci katastrálního pozemku, stejně jako všechny stávající terénní a sadové prvky, říká Maria Litinetskaya, vedoucí partnerka realitní společnosti Metrium Group.

Podle Zákona o bydlení Ruské federace patří pozemek, na kterém se nachází bytový dům s přilehlým územím nezbytným pro jeho provoz, vlastníkům prostor tohoto domu na základě práva společného sdíleného vlastnictví.

READ
Je možné pít vodu z konzervovaného hrášku?

„Neexistují domy bez pozemku – i při výstavbě nových bytových domů již akcionář získává právo na pozemek, na kterém bude dům stát. I když objekt není dokončen, akcionáři mají právo zaregistrovat vlastnictví dlouhodobé stavby a pozemku pod ní,“ vysvětlila Maria Litinetskaya.

V současné době je registrace pozemku sousedícího s bytovým domem v Moskvě právem, nikoli povinností vlastníků. „Vláda hlavního města zatím Moskviče nenutila, aby registrovali práva na půdu. Vysvětluje to i skutečnost, že v tomto případě je vhodné, aby městské úřady nakládaly se svými obecními pozemky, aniž by zohledňovaly zájmy vlastníků prostor v bytových domech,“ uvedl Michail Kyurdzhev, partner zákona A2. kancelář, řekl RBC Real Estate.

Proč potřebujete vlastnictví pozemku v blízkosti vašeho domova?

Obyvatelé bytového komplexu se stávají plnohodnotnými vlastníky pozemku, čímž získávají další možnosti obhospodařovat svůj společný pozemek. Vlastnická práva k pozemkům nejsou podle právníků dotazovaných redaktory RBC-Real Estate omezena. Vlastníci mají právo se dokonce rozhodnout, že na pozemku budou stavět v souladu s postupem stanoveným zákonem, nebo převedou část pozemku do pronájmu, vysvětlují.

„Majitelé bytů si mezi sebou mohou rozdělit pozemky pro povrchové parkování ve dvoře, postavit nebo zbourat jakékoli terénní prvky, nainstalovat zábranu u vjezdu do dvora nebo oplotit celé území, pronajmout část pozemku,“ jednatel společnosti Metrium. Skupina uvádí příklady Maria Litinetskaya. Navíc se mohou chránit před zástavbou výplní, protože často, pokud pozemky zůstanou ve vlastnictví obce, je úřady dají k výstavbě, což je podle ní v přímém rozporu se zájmy a pohodlím obyvatel okolních domů.

Uzavřený dvůr v Moskvě

Zároveň s právy přicházejí i povinnosti. Zejména majitelé bytových domů budou muset samostatně řešit otázky údržby majetku (volnočasové plochy, silnice a chodníky, parkovací místa), vysvětluje Maria Litinetskaya.

Pozemky a rekonstrukce pětipodlažních budov

Pokud je dům zařazen do programu obnovy, musí majitelé po obdržení rovnocenného bytu obdržet i náhradu za svůj podíl na společném vlastnictví pozemku a předmětů na něm. „Tržní cena nemovitosti je tvořena nejen cenou samotného nebytového prostoru, ale i celého objektu, pozemku pod ním a společných zařízení. Spravedlivá peněžní náhrada, která je stanovena v návrhu zákona o rekonstrukci, tedy již bude zahrnovat náhradu nákladů na pozemek pod domem,“ říká Maria Litinetskaya.

Pokud pozemek není zapsán, nemají k němu vlastníci bytů práva. To vytváří hrozbu pro obyvatele domů, protože úřady mohou nabídnout náhradu, aniž by vzaly v úvahu náklady na pozemek pod pětipatrovou budovou, poznamenává Maria Litinetskaya.

„Pokud je pozemek evidován jako podílové vlastnictví obyvatel bytového domu zařazeného do programu obnovy bydlení, pak existují důvody k nastolení otázky vyplacení přiměřené náhrady v případě odebrání pozemku pro potřeby státu. , pokud je jeho zabavení provedeno podle tohoto postupu. Zákon o renovaci, pokud vím, v současné době nestanoví žádné další zvláštní možnosti,“ říká Dmitrij Ševčenko, partner právní kanceláře Zamoskvorechje.

READ
Kdy mám jít do kostela požehnat velikonoční koláče?

„Proto by si majitelé bytů v domech z Chruščovovy éry měli před rozhodnutím o rekonstrukci vymezit prostor pod svým domem, zapsat jej do katastru nemovitostí a zapsat jako svůj majetek. Totéž bych doporučil i majitelům bytů v bytových domech nacházejících se v těsné blízkosti pětipodlažních domů. Pokud jejich pozemek také není registrován (a je, řekněme, majetkem města, stejně jako sousední pozemek s Chruščovem), pak jim během budoucího vývoje budou moci úřady „odříznout“ důležitý pozemek,“ dodává Maria Litinetskaya.

Pětipatrové budovy v okrese Beskudnikovsky

Připomeňme, že dříve předsedkyně výboru Státní dumy pro bydlení a veřejné služby Galina Khovanskaya vyzvala obyvatele zbořených pětipatrových budov, aby zapsali pozemky pod těmito domy do katastru nemovitostí. „Chtěl bych zmínit rozhodnutí Nejvyššího soudu Ruské federace ve věci, kdy vlastník nebude požadovat náhradu v naturáliích, ale v penězích. Ten pak kromě tržní hodnoty bytového prostoru zahrnuje podíl na právu ke společnému majetku a k pozemku. Vyzývám všechny Moskviče, aby se postarali o katastrální zápis pozemků pod svými domy, protože pouze v tomto případě budou náklady na pozemek zahrnuty do tržní hodnoty bytu,“ uvedla Galina Khovanskaya na tiskové konferenci o program renovace ve Státní dumě 19. května.

Na jakém základě pozemky patří vlastníkům?

Pokud je území zapsáno v katastrálním operátu a vzniklo před nabytím účinnosti bytového řádu (tedy před 01.03.2005. XNUMX. XNUMX), pak se vlastníci bytů v bytovém domě považují za jeho vlastníky ode dne zápisu. v platnost tohoto kodexu řekl zástupce Federální správy služeb RBC-Real Estate státní registrace, katastr a kartografie v Moskvě (Rosreestr).

Pokud je pozemek vytvořen a zapsán do katastru po přijetí zákona, vzniká právo na spoluvlastnictví na základě zákona „O vstupu v platnost zákona o bydlení Ruské federace“. Tato ustanovení byla opakovaně potvrzena soudy, stejně jako ministerstvy a ministerstvy Ruska, dodal.

„Na základě zákona o státní registraci nemovitostí je důkazem o existenci práva k nemovitosti státní registrace takového práva v Jednotném státním registru nemovitostí,“ uvedli právníci, s nimiž se RBC-Real Estate dotazovalo. Aby bylo toto vlastnictví půdy oficiální, musí být podle nich formalizováno a příslušné údaje zaneseny do státního rejstříku.

Zaregistrovat pozemek pro bytový dům v Moskvě však není snadné a často je možné pouze soudní cestou, podotýkají právníci. Za hlavní problémy označují, že na katastrální mapě hlavního města se pod mnoha domy nevytvořil pozemek a často nejsou vymezeny jeho hranice.

READ
Jaký je nejkrásnější kůň na světě?

Podle současné právní úpravy (č. 189-FZ ze dne 29.12.2004) zakládání pozemků, na kterých se nachází bytový dům, provádějí státní orgány nebo samosprávy. V Moskvě je takovým oprávněným orgánem odbor majetku města, který v rámci svých pravomocí schvaluje hranice lokality na katastrální mapě území, pokud je lokalita vymezena.

Evidence dokumentů v oddělení Rosreestr

Není-li pozemek vymezen, lze jeho hranice určit pomocí služeb katastrálního inženýra, který zpracuje plán hranic pozemku. Údaje o této parcele může katastrální inženýr poskytnout i do elektronického systému vedení evidence práv k nemovitostem.

Registraci dokumentů pro pozemek provádějí orgány státní registrace práv k nemovitostem (Rossreestr), pro které jsou tomuto orgánu poskytovány příslušné dokumenty stanovené zákonem o státní evidenci nemovitostí, zejména rozhodnutí valné hromady vlastníků prostor o založení pozemku a o stanovení podílů, žádost, pozemkový plán a další potřebné pro státní registraci práv.

„Bez provedení uvedených postupů nebude pozemek evidován jako společné spoluvlastnictví, tudíž obyvatelé bytového domu nebudou mít žádné pravomoci vlastníka ve vztahu k tomuto pozemku. Nebudou moci s touto půdou nakládat ani na ni vznášet žádné právní nároky,“ vysvětlil Dmitrij Ševčenko, partner advokátní kanceláře Zamoskvorechye.

Jak zaregistrovat pozemek u domu jako nemovitost

Pozemek, na kterém se bytový dům s přilehlým územím nachází, lze zapsat do společného podílového vlastnictví vlastníků prostor bytového domu (MKD). Podle Michaila Kyurdževa je základem pro registraci práva rozhodnutí vlastníků bytového domu, jakož i katastrální pas pozemku.

Je nutné ověřit pomocí veřejné katastrální mapy, zda je pozemek vytvořen pro konkrétní dům. Pokud je vytvořen a znáte jeho číslo, musíte odeslat žádost o obdržení informací o webu na webu Rosreestr. Po zaplacení a obdržení výpisu s pasem a potvrzením o vlastnictví bytových či nebytových prostor v tomto domě (nyní místo listu vlastnictví vydávají výpis a Jednotný státní registr nemovitostí) kontaktujte Centrum pro poskytování veřejných služeb „Moje dokumenty“. V centru veřejných služeb musíte zaplatit státní poplatek 600 rublů. a předložit doklady, po třech dnech by měl být hotov výpis o právu na podíl ve společném vlastnictví lokality.

Pokud pozemek pod domem není vytvořen, jsou za registraci práva odpovědní sami obyvatelé. Obvykle uspořádají valnou hromadu, uzavřou dohodu s katastrálním inženýrem, zaplatí zpracování plánu hranic a ustanoví zástupce. Ten vyplní žádost a předloží balíček dokumentů společnosti Rosreestr.

Pro vydání katastrálního pasu na pozemek je nutné provést zaměření pozemku. Katastrální inženýr připravuje projekt zaměření země. Dále je nutné koordinovat návrh hranic s vlastníky sousedních pozemků (pokud nějaké jsou) nebo s moskevskou vládou (pokud všechny pozemky kolem patří městu), popisuje postup Michail Kyurdžev.

READ
Je možné jíst physalis z lesa?

Katastrální inženýr zpravidla přebírá údaje o obsluhovaném území od provozní organizace (tzn. zohledňuje se plocha, kterou skutečně udržují vlastníci bytových domů, hradí náklady na provoz a úklid samotného domu a okolí), vysvětluje Michail Kyurdžev.

Hraniční plán je schválen odborem majetku města Moskvy a následně předložen k veřejnému projednání, na kterém vlastníci obytného domu schvalují (nebo neschvalují) projekt průzkumu nadpoloviční většinou hlasů. „Tento postup je zákonný a předepsaný v čl. 46 Občanský zákoník. Existuje proto, aby se majitelé mohli seznámit s plánem hranic, klást otázky projektantům a podávat návrhy. Po schválení projektu začnou vlastní okrajové práce. Zpravidla stojí asi 30–40 tisíc rublů. z jednoho domu.

Poté se s plánem hranic v ruce majitelé přihlásí do Rosreestru, aby mohl být jejich pozemek zahrnut do katastru,“ dodává Maria Litinetskaya.

Jaké dokumenty jsou potřeba

Seznam dokumentů požadovaných pro státní registraci práv k pozemku pod bytovým domem je stanoven federálním zákonem ze dne 13.07.2015. července 218 č. XNUMX-FZ „O státní registraci nemovitostí“ a dalšími regulačními právními akty:

  • žádost o státní katastrální zápis a státní zápis práva společného sdíleného vlastnictví společné nemovitosti v bytovém domě;
  • doklad osvědčující totožnost žadatele nebo jím pověřené osoby, pokud má úředně ověřenou plnou moc (při podání žádosti prostřednictvím osobního odvolání);
  • rozhodnutí valné hromady vlastníků prostor v bytovém domě o vzniku pozemku, na kterém se bytový dům nachází;
  • doklady o vzniku pozemku, na kterém se bytový dům nachází (orientační plán apod.);
  • rozhodnutí (zápis) z valné hromady vlastníků prostor o určení podílů na právu společného spoluvlastnictví společné věci v bytovém domě;
  • vlastnické listiny potvrzující existenci práv vlastníků prostor v bytovém domě, která vznikla před 31. lednem 1998 (pokud v době předložení dokladů pro státní registraci práva společného sdíleného vlastnictví nemovitých prostor v bytovém domě v Jednotném státním registru nemovitostí nejsou žádné záznamy o státní registraci existence práv těchto vlastníků);

Kde předkládat dokumenty

Dokumenty pro státní registraci lze předložit osobně prostřednictvím středisek veřejných služeb „Moje dokumenty“, přijímacích kanceláří pobočky Federální státní rozpočtové instituce „FKP Rosreestr“ nebo zaslat poštou (nezbytně se seznamem investic a deklarovanou hodnotou) nebo elektronicky prostřednictvím portálu Rosreestr. Registrační období bude sedm pracovních dnů, pokud jsou dokumenty předkládány prostřednictvím centra veřejných služeb „Moje dokumenty“, bude registrační období devět pracovních dnů.

Rating
( No ratings yet )
Like this post? Please share to your friends:
Leave a Reply

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: