Majitel nebo předchozí majitel bytu, bývalí nebo současní členové jeho rodiny – kdo z nich by měl platit dluhy za energie a kdo ne? Je možné k tomu zavázat prodávajícího bytu, který se neodhlásil, nebo kupujícího, který smlouvu zaregistroval měsíc po jejím podpisu? Od jaké doby akcionáři platí za „služby“ a jakým dodatečným platbám se mohou vyhnout? Na otázky odpovídají soudy a právníci.
Registrace v místě bydliště sama o sobě neznamená, že je člověk povinen platit za energie, připomněl Nejvyšší soud v jednom z nedávných případů. V něm „Ředitelství stavebních operací“ shromáždilo asi 200 000 rublů. dluh za roky 2011–2015 nejen od majitele bytu Leonida Pokoeva*, ale také od jeho bývalého majitele Jurije Voinoviče*, od jeho manželky Světlany Ivanovskikh*. Oba byli v bytě zapsáni v roce 2011, kdy se Voinovich rozvedl s manželkou a prodal dům Pokoevovi. Dluhy se začaly hromadit. Bývalí manželé nebyli z neznámého důvodu nikdy propuštěni. V roce 2012 však soud na podnět kupujícího uznal, že nemají důvod k zápisu.
To vedlo moskevský krajský soud k závěru, že všichni tři musí zaplatit dluhy za „obecní byt“. Bývalí manželé byli v bytě přihlášeni, neodhlásili se z něj a své nebydlení neoznámili žalobci, uvedeno odvolání. S tím nesouhlasil Nejvyšší soud, který naznačil, že samotná registrace k uspokojení pohledávky nestačí. Odkázal přitom na čl. 153 bytového zákoníku, který obsahuje uzavřený seznam osob povinných platit údržbu bytu. Jedná se o vlastníky, nájemníky, nájemníky, členy bytových družstev, developera a kupujícího bytu. Navíc právně způsobilí a částečně způsobilí rodinní příslušníci, včetně bývalých, platí společně s vlastníkem, pokud jim zůstalo právo užívat bytové prostory (bod 29 usnesení Pléna č. 22 ze dne 27. června 2017). Dovolání navíc nevzalo v úvahu rozhodnutí soudu, který uznal, že bývalí manželé neměli důvod k zápisu, jak je uvedeno v rozhodnutí č. 4-КГ18-35.
Vlastníci, nájemci na základě sociální nájemní smlouvy, nájemci, členové bytových družstev, akcionáři a developeři (článek 53 bytového zákoníku).
Majitelé platí nájem za bydlení bez ohledu na to, zda jsou tam registrovaní nebo tam bydlí. Aktivní a částečně schopní členové jeho rodiny, včetně těch bývalých, platí společně s nimi, pokud jim zůstane právo užívat bytové prostory.
Majitelé a rodinní příslušníci: každý je zodpovědný
Nejvyšší soud připomněl uzavřený seznam osob, které musí platit za bydlení a komunální služby, upozorňuje projektový manažer Kanceláře autorizovaných advokátů „Freitak a synové“ Viktor Spesivov. „Pokud by v bytě bydleli stejní lidé a nebyli by v rozporu s rozhodnutím soudu vystěhováni, stále by od nich nebylo možné přímo vymáhat dluhy za energie,“ vysvětluje právník. “Místo toho musí majitel zaplatit za služby sám a pak žalovat o náhradu škody.”
Škodu lze podle odvolání vymáhat po těch, kteří se v bytě přihlásili, ale neoznámili majiteli, že tam nebydlí. Tento přístup se v soudní praxi skutečně vyskytuje. Používá se však, pokud není s jistotou známo, zda osoba bydlela v bytě nebo ne – hlavně nájemníkům a nájemníkům, poznamenává Spesivov. Ve stejném případě soud zjistil, že bývalí manželé v bytě fakticky nebydlí. Svědomitý majitel si navíc měl být vědom toho, kdo bydlí na jeho metrech čtverečních, říká Spesivov.
Není to jen majitel, kdo musí platit za energie. Společně s ním tuto odpovědnost nesou další rodinní příslušníci, včetně bývalých, kterým zůstalo právo užívat bytové prostory (bod 29 usnesení pléna Nejvyššího soudu ze dne 27. června 2017 č. 22). Pokud majitel neplatí, je lepší solidárně žalovat nejen jeho, ale i jeho členy domácnosti: je tak větší šance získat alespoň něco. Například v případě č. 2-949/2018 Gazprom Mezhregiongaz Ufa vymáhal dluh za plyn a penále nejen od vlastníka nemovitosti, ale i od dvou dospělých synů, kteří tam byli zapsáni.
Spesivov radí žalobcům v takových případech prokázat, že žalovaní v bytě skutečně bydleli nebo v něm měli právo bydlet. Obžalovaní naopak musí prokázat, že tam nebydleli a neměli právo bydlet.
Pokud obžalovaní nemohou prokázat, že bydleli na jiném místě, ale přesvědčí soud, že neměli povinnost platit za energie, pomůže jim to alespoň zdržet se času. Majitel bytu si bude muset vše zaplatit sám, a pak na ně podat novou žalobu.
Projektový manažer Kanceláře autorizovaných advokátů „Freitak a synové“ Viktor Spesivov
Pokud předchozí majitel a jeho rodinní příslušníci nejsou odhlášeni, lze je k tomu donutit prostřednictvím soudu, připomíná právní poradkyně Althausu Susana Kirakosyan. A aby takové situaci předešla, doporučuje do kupní smlouvy zahrnout podmínku, že se z ní prodávající a další osoby, které v bytě bydlí, musí odhlásit. Stojí za to stanovit odpovědnost za nesplnění této povinnosti, říká Kirakosyan.
Vlastníci a akcionáři: jak nepřeplatit
Kupující domu je povinen zaplatit „služby“, když převezme svůj majetek. Zda se tato lhůta započítává od data uzavření kupní a prodejní smlouvy nebo od data její registrace, rozhodovaly soudy v případě Nikolaje Borščeviče*. Smlouvu podepsal 11. dubna 2017 a do Jednotného státního rejstříku byla zapsána 4. května 2017. Gazprom Mezhregiongaz Petrohrad podal žalobu na vymáhání plateb, včetně plateb za tento měsíc. Leningradský okresní soud v Kaliningradu tento požadavek splnil. Borshchevich musí platit od okamžiku převodu nemovitosti, rozhodla první instance. Zápis bytu má deklarativní charakter, vysvětlil soud.
Kaliningradský krajský soud s tím nesouhlasil a Borščeviče zprostil placení za sporné období. Vlastnické právo k nemovitosti vzniká okamžikem státní registrace, připomněla odvolání. Majitel přitom registraci neoddaloval, aby se vyhnul delšímu placení za „inženýrské služby“: doklady předložil tři dny po podpisu kupní smlouvy, jak je uvedeno v rozhodnutí č. 33 – 1836/2018.
Vlastníci platí až od okamžiku zápisu vlastnictví, ale soud prvního stupně aplikoval pravidlo jako pro akcionáře v novostavbě, vysvětluje Jurij Netreba, vedoucí oddělení soudní ochrany MCA Arbat. Zvláštní úprava pro akcionáře je podle něj vysvětlena tím, že klíče mohou převzít na základě převodní listiny, když ještě není podepsán akt uvedení domu do provozu, takže nelze vydat list vlastnictví. . Obyvatelé přitom provádějí opravy, využívají topení, vodu, výtah, elektřinu, pokračuje Netřeba. To znamená, že byt ve skutečnosti vlastní a musí platit za údržbu: takové změny byly zahrnuty do paragrafu v roce 2011. 6 odst. 2 čl. 153 LCD.
A v roce 2015 se objevila podsekce. 7 téhož odstavce. Zavázal developera k úhradě údržby všech prostor, které byly uvedeny do provozu, ale nebyly převedeny na základě smlouvy. Například ve věci č. A32-23585/2017 soudy společnosti Rosmontazh nařídily, aby zaplatila společnosti Kubanzhilupravleniya poplatky za byty, které se společnosti nepodařilo prodat. Ale ne všichni vývojáři chtějí nést tuto zátěž údržby. Ve snaze snížit náklady někteří z nich žádají klienty, aby zaplatili „energie“ za byt, který dosud nedostal.
Společnost může požádat majitele, aby podepsal nějaký druh papíru o povinnosti platit za „inženýrské služby“, než obdrží klíče. Často je tento návrh doprovázen výhrůžkami. Na to si musíme dát pozor: je lepší nic neplatit. Poté však může developer zasahovat do získání bytu.
Když služby nelze platit vůbec, Life přišel na to a shromáždil všechny pracovní metody v jednom článku.
Snižte si nájem. Pět legálních způsobů, jak snížit účty za energie
Pokud je dluh již po splatnosti
V řízeních se správcovskými společnostmi je často hlavním problémem to, že energetické společnosti si jsou dobře vědomy férovosti poptávky po přepočtu za nekvalitní služby, ale na přepočet nespěchají. Místo toho se v případě neúplné platby snaží vymáhat plné platby soudní cestou. Správcovské společnosti přitom často trvají na uplatnění promlčecí lhůty ode dne poslední plné platby. S tímto přístupem opět nesouhlasil Nejvyšší soud, který vysvětlil, že zaprvé částečná úhrada neznamená, že občan uzná celý dluh na bydlení a energie, který mu vznikl, za spravedlivý. A za druhé, promlčecí lhůta pro platby za energie (které jsou pravidelné) se počítá samostatně pro každý měsíční přírůstek. To znamená, že předmětem sporu mohou být pouze ty platby, u kterých neuplynula tříletá promlčecí lhůta (definice č. 9-KG21-2-K1).
– Okamžitě po vypršení vládního moratoria na výběr pokut za dluhy na bydlení a komunálních službách (Usnesení vlády Ruské federace č. 424 ze dne 2. dubna 2020 s platností do 1. ledna 2021) mnoho správcovských společností se před pěti nebo sedmi lety pokusilo vymáhat dluhy, – říká Eva Mitlina, právnička Moskevské advokátní komory. — Soudy však nyní většinou takové nároky odmítají z důvodu uplynutí promlčecí doby, v některých případech vyzývají „manažery“ k podání žaloby s uvedením data každé platby, ale to je vzácné.
Bez placení
Některé správcovské společnosti se staly mazanými a místo toho, aby každý měsíc zasílaly jeden platební doklad a další upozornění, to nedělají, a pak je „zapomnětlivým“ vlastníkům vystavena nová faktura, ale s nahromaděnými sankcemi a pokutami. Energetické společnosti přitom své jednání motivují tím, že ze zákona nemají povinnost oznamovat platby za energie výhradně v papírové podobě. A naznačují, že jednotný centralizovaný systém bydlení a komunálních služeb GIS poskytuje možnost kdykoli získat informace o dluhu na účtech za energie prostřednictvím oficiálních webových stránek.
Foto © TASS / Maxim Korotchenko
– Energetické společnosti mají skutečně právo nezasílat písemné oznámení, – vysvětluje šéf “Západní advokátní komory” města Moskvy Alexandr Inyutin. — Ve skutečnosti je účtenka formalita. A pokud byly všechny služby poskytnuty, ale ve schránce není žádná platba déle než měsíc, pak je to důvod být obezřetný a požádat alespoň o vlastní správcovskou společnost. A před tím je lepší jít na webovou stránku GIS bydlení a komunálních služeb dom.gosuslugi.ru. Pokud v systému nejsou žádné informace, musí se to zaznamenat, platit nesmíte, ale pouze do vystavení účtenky. Pokud by trestní zákoník promítl účtenku do systému pozdě, pak o žádných sankcích pro plátce nemůže být řeč.
Při absenci platby zpravidla pomáhá stížnost na inspekci bydlení, zároveň tento dokument stanoví datum odvolání, to znamená, že pokuty budou jednoznačně nezákonné a trestní zákoník to ví.
Navíc je třeba mít na paměti, že v případě neshod mají spotřebitelé právo požádat o odsouhlasení výpočtů z trestního zákona (čl. 34 Pravidel pro správu bytového domu, schválených nařízením vlády č. Ruská federace č. 416 z 15. května 2013). A přesto podle části 11 článku 161 zákona o bydlení Ruské federace je trestní zákoník povinen účastnit se řízení týkajících se kvality služeb a nesprávných poplatků, i když existují přímé smlouvy mezi spotřebiteli a přímými zdroji. dodavatelských organizací.
Dluhy minulých majitelů
Zákon stanoví, že povinnost platit za energie vzniká občanovi od okamžiku, kdy nabude vlastnického práva. Jediná výjimka se týká příspěvků na velké opravy: dluh na nich přechází na nového vlastníka bytu, což je stanoveno zákonem, část 3 článku 158 zákona o bydlení Ruské federace. Některé nástroje však jdou na trik – vydávají potvrzení s přihlédnutím k dluhu předchozího vlastníka. Jestliže však v minulých letech soudy nepřijímaly žaloby za taková zneužití, aniž by provedly komplexní finanční prověrku, nyní se situace změnila a „komunální podvodníci“ jsou nejen povinni vrátit vše přeplacené, ale také přivedeni ke správní odpovědnosti podle článku 14.7 zákoníku o správních deliktech Ruské federace (případ č. А06-6532/2021 Rozhodčího soudu Astrachaňské oblasti).
– Nyní, pokud nemovitost přešla na nové vlastníky, většina správcovských společností se již nesnaží vymáhat nahromaděné dluhy soudní cestou vlastními silami, – vysvětluje vedoucí právník společnosti “Evropský dům práva” Zalimkhan Magomedov. — Obvykle, pokud je dluh velký a veřejné služby se z nějakého důvodu neobrátí na soud, pokusí se ho prodat sběratelům. Ve skutečnosti je to nelegální (existuje přímý zákaz v části 18 článku 155 zákona o bydlení Ruské federace. — Poznámka. Život), ale mnoho občanů o tom neví a aby zastavili negativní komunikaci, začnou platit některým třetím stranám, ačkoli to možná nedělají.
Vytápění pomocí měřiče
V účtech mnoha Rusů jsou poplatky za vytápění jednou z nejdražších položek. Je to dáno tím, že mnoho správcovských společností zahrnuje do tohoto poplatku i obecné vytápění. Někteří Rusové, aby platili pouze za svůj byt, instalují měřiče tepla byt po bytě, což energetické společnosti příliš nevítají.
Někteří Rusové instalují měřiče tepla v bytech. Foto © TASS / Egor Aleev
Ústavní soud ale letos rozhodl, že občané mají právo počítat platby na základě svých měřičů tepla a odmítnout takové údaje akceptovat a přepočítat platby na základě toho, že ne všechny místnosti v domě jsou vybaveny individuálními měřiči tepla, je nezákonné. V důsledku toho mají vlastníci bytů, kteří mají nainstalovaná zařízení pro měření tepla, právo platit za služby vytápění podle údajů svých zařízení. A pokud veřejné služby tyto údaje nepřijímají, pak nemůžete za vytápění platit vůbec (usnesení Ústavního soudu Ruské federace ze dne 31. května 2021 č. 24-P).
– Příběhy s měřiči tepla v tomto roce trápí hlavu mnoha správcovských společností, – říká inženýr státní rozpočtové instituce “Zhilischnik” Natalia. — Některým občanům se daří instalovat stejné měřiče tepla v domech, kde to není stavebně zajištěno. Samozřejmě, teoreticky se může sám trestní zákoník obrátit na soud a prokázat, že taková instalace odporuje pravidlům pro bezpečný provoz topného systému doma. To je ale velmi obtížná cesta. Některé společnosti proto posílají majiteli upozornění, že není možné provádět odečty, protože měřiče tepla nejsou zahrnuty v návrhu domu. Potřebujete tedy dohodu se ZISZ. Pokud k takové dohodě dojde, pak bude platba za teplo vypočítána s přihlédnutím k údajům z bytových měřičů.
