Mnoho vlastníků pozemků má doklady o nemovitostech ve formě majetkových dokumentů (certifikát, státní zákon, výpis z Jednotného státního rejstříku nebo Jednotného státního rejstříku) a jsou si jisti, že to stačí. To však není jediná věc, která je nezbytná: kromě pozemkových práv je třeba dbát na to, aby byly zahrnuty hranice lokality v Rosreestr. A k tomu potřebujete geodetické práce.
Hranice se určují přímo na zemi a následně se v Rosreestru zaznamenávají dokumentární informace o jejich souřadnicích. To umožní postavit jakýsi „legální plot“.
Představte si, že váš web je obehnán silnou kamennou zdí, která slouží jako spolehlivá ochrana před lupiči. Pokud se ale nepoctivý soused rozhodne ukořistit kus vašeho pozemku nesprávným provedením průzkumu, nebude moci pomoci. A výsledkem jsou složité a nákladné soudní spory.
Proto je mnohem bezpečnější provést geodézii sami předem, abyste se o to později nestarali.
Nevyžaduje se, ale doporučuje se
V současné době není geodetické měření povinným postupem, ale jsou chvíle, kdy se důrazně doporučuje.
1. Nejčastějším případem jsou spory mezi vlastníky sousedních pozemků. I když jsou nyní vztahy se sousedy normální, není zaručeno, že při prodeji sousedního pozemku se objeví nový adekvátní vlastník. Geodetické práce vás jednou provždy ušetří případných sporů.
2. Dalším případem je instalace nového drahého plotu. Aby nedošlo k náhodnému postavení na cizím pozemku, je lepší zavolat předem katastrálního inženýra, „obsadit“ místo na zemi a zadat informace o souřadnicích hranic do Rosreestr. A pokud se plot dostane na obecní (jak mnoho lidí rádo říká, „nikoho“), pak vás může navštívit pozemkový inspektor, pokutovat vás a vydat příkaz k odstranění porušení: vykupte zabavený pozemek zpět, a pokud toto není možné, přesuňte plot. Dobrý plot stojí asi 100 tisíc rublů, zeměměřické náklady v průměru od 5 do 10 tisíc. To znamená, že pomáhá vyhnout se mnohem vyšším nákladům.
A jsou situace, kdy se geodézie stává povinným: pokud se chystáte parcelu rozdělit, přerozdělit, sloučit s jinou nebo předat děděním.
Při prodeji pozemku se navíc jeho hodnota zvyšuje, pokud je ohraničený. A před transakcí si kupující často objednají službu umístění hranic pozemku na zemi – to je opačný postup než geodetické práce, kdy katastrální inženýr na základě informací dostupných v Rosreestr o souřadnicích hranic pozemku plot, ukáže je na zem a zajistí kolíky. Kupující tak může na vlastní oči vidět, že nedochází k překryvům či křížení s jinými plochami, zjistit, zda existují bezpečnostní zóny, kde nelze stavět budovy, a jasně vidět rozměry. Pokud neprobíhá geodézie, kupuje kupující „černou skříňku“, pozemek, který se nachází „tady někde“. To znamená, že absence geodézie je pro kupujícího známkou toho, že s místem není něco čisté a poptávka po něm je výrazně snížena.
S žádostí o vyjádření jsme se obrátili na odborníky.
Katastrální inženýr GEO-GRAF EXPERT LLC Artem Dolgirev: “Provedený průzkum pozemku potvrzuje zákonnost hranic pozemku a je zárukou nedotknutelnosti těchto hranic.”
Katastrální inženýr společnosti GEO-GRAF EXPERT LLC Sergey Zabelin: „Abyste mohli provádět geodetické práce, musíte kontaktovat katastrálního inženýra. Doporučuji vám zjistit si podmínky v několika společnostech najednou, protože existují zprostředkovatelé, jejichž ceny jsou dvakrát vyšší než ceny samotných účinkujících. Po výběru organizace s přijatelnou cenou je uzavřena smlouva o provedení katastrálních prací. V určený den se na místo dostaví katastrální inženýr, provede měření certifikovaným geodetickým zařízením, vyhotoví schvalovací akt hranic a plán hranic, případně zkoordinuje hranice se zákonnými držiteli přilehlých pozemků a nakonec, po všech procedurách vygeneruje konečné vydání hraničního plánu a na disk v elektronické podobě předá formulář zákazníkovi. Majitel pozemku předkládá dokumenty prostřednictvím MFC společnosti Rosreestr k registraci.“
Specialisté společnosti GEO-GRAF EXPERT LLC jsou připraveni poradit vlastníkům pozemků, a to bezplatně po telefonické domluvě na adrese Saratov 46-88-54. Katastrální inženýři dokumenty posoudí a vydají doporučení. Pokud se ukáže, že je geodetické měření nutné, jsou připraveni jej provést obratem a za přijatelnou cenu.
Zaměřování pozemků dnes není povinným postupem. Obvykle vzniká potřeba definovat hranice vlastníka, pokud se vlastník rozhodne prodat svůj web nebo se spojit s jiným. Často jsou důvodem pro vymezení hranic spory o pozemky mezi sousedy.
Spolu s odbornicí Federální katastrální komory Marinou Rytsarevovou a zástupkyní Asociace právníků Ruska (AJR) Olgou Polubkovou vám prozradíme, co je to geodézie, proč je potřeba a kolik stojí.
Co je to zeměměřictví a kdy je potřeba?
Pokud se obrátíme na ruskou legislativu, tak zeměměřictví je dobrovolný postup. Každý vlastník se sám rozhodne, zda hranice svého pozemku stanoví, či nikoli, uvedla expertka Spolkové katastrální komory Marina Rytsareva.
Geodetické práce však umožňují odstranit téměř všechny dotazy týkající se výměry a hranic pozemku a vyhnout se sporům se sousedy. Výsledkem geodézie je skutečná plocha místa a jeho přesné hranice. Pozemek bez vyměření nelze zapsat do katastru nemovitostí, zapsat k němu vlastnictví a tudíž s ním provádět jakékoli transakce.
Zeměměřičství – jedná se o proces stanovení a obnovení hranic pozemku (nebo několika najednou), jeho upevnění na zemi, určení oblasti a zadání získaných údajů do Rosreestr. Zahrnuje provádění geodetických prací, shromažďování podkladů, proces odsouhlasení hranic, vypracování plánu hranic, katastrální zápis a pořizování podkladů pro zápis vlastnických práv. Zaměřování se provádí v souladu s federálním zákonem “o státním zápisu” a federálním zákonem “o katastrálních činnostech v Ruské federaci”.
Chcete-li zjistit, zda jsou hranice vašeho pozemku stanoveny nebo ne, můžete si objednat výpis z Jednotného státního registru nemovitostí (EGRN) o hlavních vlastnostech a registrovaných právech k nemovitosti. Můžete to udělat na oficiálních stránkách oddělení.
Hranice lokality můžete zjistit také pomocí elektronické služby Rosreestr – Veřejná katastrální mapa. Existuje pouze jedna taková oficiální služba a její e-mailová adresa vypadá takto: pkk.rosreestr.ru. (aby se předešlo falešným stránkám, kterých je na internetu mnoho).
Nejsou-li hranice stanoveny, není na mapě plánek lokality a tabulka s jeho parametry obsahuje záznam „Bez souřadnic hranice“. To znamená, že můžete provést průzkum.
V jakých případech je nutné provést zaměření
Existuje celý seznam případů, kdy je průzkum nezbytný. Uvádíme ty hlavní:
– je nutné zapsat pozemek do nemovitosti;
– vlastník pozemku se chystá pozemek rozdělit za účelem prodeje nebo jej převést děděním;
– mezi sousedy vznikly neshody o hranice jejich pozemků (ruské soudy ročně projednávají tisíce případů v tzv. sousedských válkách);
– plánuje se rozdělení pozemku na dva nebo více nezávislých pozemků;
– plánuje se sloučení dvou nebo více pozemků do jednoho.
V jakých případech není průzkum nutný?
Můžete se obejít bez geodézie, pokud místo spadá pod amnestii dacha – zjednodušený postup pro registraci vlastnických práv, řekla Olga Polubková, členka Asociace právníků Ruska. V souladu s amnestií dacha může být pozemek (dacha nebo zahrada), pokud neexistují spory se sousedy, zapsán do katastru bez geodézie. Také bez geodézie můžete zařídit dům postavený na takovém místě.
Klady a zápory zeměměřictví
Podle odborníků neexistují žádné plusy pozemku bez geodézie, ale existuje mnoho mínusů. Neexistence hranic pozemků může vést k právním problémům s pozemky. „Může jít například o spory se sousedy o hranice pozemku (všichni chtějí více postelí). Vlastník pozemku bez přesných hranic může přijít o kus svého pozemku,“ upozornil odborník katastrální komory.
Kvalitně vedené zeměměřické řízení bude silnou právní oporou v případě sporu mezi vlastníky dvou sousedních pozemků.
Prodat takový pozemek bude obtížnější – je nepravděpodobné, že kupující budou chtít koupit pozemek bez jasných hranic a pak to udělat sami. Uvedené hranice tedy činí pozemek pro kupující atraktivnějším jak z hlediska zákona, tak cenové charakteristiky.
Geodetické práce také napomáhají k nápravě možných chyb, včetně informací o skutečně využívané oblasti. “Může se lišit od toho, který je uveden v informacích EGRN.” A chybné informace o rozloze lokality mohou způsobit nesprávné určení její katastrální hodnoty a v důsledku toho nesprávné stanovení výše daně z pozemků, “vysvětlila Marina Rytsareva.
Postup umožňuje získat povolení ke stavbě nebo položení komunikací na místě, dodala Olga Polubková. Teprve po vyjasnění hranic a zápisu do evidence se pozemek stává individuálně vymezeným objektem na pozemku a jeho hranice a souřadnice jsou chráněny zákonem.
Mezi nevýhody geodézie patří pouze náklady – časové (zabere 10-14 pracovních dnů) a finanční (placená služba).
Kolik stojí geodetické práce?
Katastrální práce provádí katastrální inženýr na základě smlouvy o provedení katastrálních prací. Cenu díla určují účastníci smlouvy na základě odhadu.
Cena průzkumu závisí na mnoha faktorech. Může se lišit jak v důsledku cen organizace, která provádí práci, tak od konkrétního místa – jeho vlastností, konfigurace, umístění, velikosti a typu práce (vznik nového místa, rozdělení, přerozdělení pozemků).
V průměru je cena služby pro občany až 20-30 tisíc rublů. Například náklady na přípravu plánu průzkumu půdy k objasnění hranic pozemku o rozloze až 8 akrů se budou lišit od 12 tisíc rublů. až 16 tisíc rublů. Vyjasnění hranic pozemku o rozloze 10 akrů v regionu bude stát až 10 tisíc rublů. Pokud je nutné vytvořit pozemek pod bytovým domem, pak je stanovena částka asi 70 tisíc rublů, uvedl zástupce Ayur příklady.
Legislativa navíc počítá s možností bezplatného vyměřování pozemků. Hovoříme o případech, kdy je z příkazu oprávněného orgánu prováděn komplex katastrálních prací na území jednoho nebo více katastrálních území.
Jak provádět zeměměřictví
1. První věcí, kterou je třeba zahájit zaměření, je příprava podkladů pro pozemek:
- volná aplikace;
- pas majitele;
- notářsky ověřená plná moc (při kontaktu se zástupcem vlastníka);
- vlastnické listiny k pozemku (darovací smlouva, kupní smlouva, potvrzení o dědictví atd.);
- titulní dokumenty (osvědčení o vlastnictví webu, výpis z USRN);
- výpis z katastru pozemku;
- katastrální pas území a osvědčení od ZISZ o nepřítomnosti budov na místě nebo katastrální pasy (pokud existují budovy).
2. Po vyzvednutí balíku dokumentů je třeba kontaktovat katastrálního inženýra, aby provedl potřebné práce. Před zahájením práce s katastrálním inženýrem nebo organizací územního řízení, kde působí, je nutné uzavřít dohodu.
3. Dále se provádí samotný průzkum pozemku. Je nutné si vybrat konkrétní den, kdy na vaše místo přijede katastrální inženýr a provede všechna potřebná měření. Pokud existuje plot, provádějí se měření podél něj. Pokud není plot, je lepší předem označit rohy místa kolíky. Veškeré práce jsou prováděny v souladu se smlouvou.
4. Další fází je seznámení se s návrhem územního plánu zpracovaným katastrálním inženýrem na základě výsledků měření. Podmínky seznámení jsou předepsány ve smlouvě.
5. Poté začíná proces koordinace hranic s vlastníky přilehlých pozemků. Katastrální inženýr jim musí zasílat příslušná oznámení na poštovní nebo elektronickou adresu. Pokud je nenajde, zveřejní upozornění v místním tisku. Adresát bude považován za vyrozuměného, i když si toto oznámení nepřečte.
Vlastníci sousedních pozemků musí svůj souhlas potvrdit svým podpisem na kolaudačním aktu. V případě nepřekonatelných rozdílů musí katastrální inženýr podat písemnou námitku. Pokud budou námitky, orgán pro registraci práv pozastaví registrační činnost a sousedé budou muset spory řešit u soudu.
6. Po dohodě o hranicích se sousedy předloží vlastník pozemku nebo katastrální inženýr (pokud existuje notářsky ověřená plná moc) žádost a plán hranic orgánu pro registraci práv.
7. Orgán pro registraci práv zkontroluje, zda předložené dokumenty splňují požadavky. Pokud nedojde k žádným porušením, pak na základě výsledků státního katastrálního zápisu pozemku je žadateli vydán výpis z USRN a probíhá státní registrace vlastnictví pozemku.
Jak vybrat katastrální inženýr
Při zaměřování místa odborníci doporučují věnovat zvláštní pozornost výběru katastrálního inženýra. Z jeho práce bude záviset na tom, jak jasně a správně jsou stanoveny hranice lokality. Informace o inženýrovi, jeho odborné činnosti naleznete na oficiálních stránkách samoregulační organizace (SRO), jejímž členem je katastrální inženýr.
Od 1. července 2016 je členství v SRO pro katastrálního inženýra povinné. SRO kontroluje dodržování požadavků zákona, kvalitu práce a dodržování požadavků profesní etiky ze strany katastrálního inženýra. Prvním bodem, na který si musíte při výběru katastrálního inženýra dát pozor, je proto, že musí být členem SRO.
Informace o katastrálním inženýrovi naleznete na speciální službě “Registr katastrálních inženýrů”. Můžete se s ním seznámit na odkazu.
Prostřednictvím služby získáte nejen kompletní seznam katastrálních inženýrů ve vašem regionu, ale také informace o konkrétním specialistovi: kontaktní údaje, číslo a datum vydání osvědčení o kvalifikaci, kvalitu práce katastrálního inženýra a výsledky odborné činnosti.
Chcete-li získat informace o katastrálním inženýrovi, musíte do vyhledávacího pole „Číslo osvědčení“ zadat číslo regionu: například 77 pro Moskvu. Pro podrobné seznámení s informacemi o konkrétním katastrálním inženýrovi je nutné vybrané příjmení zvýraznit. Odbornou činnost katastrálního inženýra lze posuzovat podle ukazatelů tabulky „Výsledky odborné činnosti“. Vypovídají o kvalitě katastrálních prací, vysvětlila Marina Rytsareva z Katastrální komory.
„První, na co si dát pozor, je počet rozhodnutí o zápisu do katastru na základě podkladů vypracovaných inženýrem, počet rozhodnutí o zamítnutí zápisu do katastru a také počet rozhodnutí o nutnosti odstranit matriční chyby. Na základě těchto informací můžeme usuzovat na způsobilost katastrálního inženýra,“ dodala Olga Polubková z AJUR.
