Na příkladu soudního rozhodnutí prověříme, zda má developer právo rozhodovat o platbě za odklízení sněhu pro vlastníky bytů, zda je taková služba povinná pro údržbu společné nemovitosti a za jakých podmínek správa úřad za to může účtovat poplatek.
Poplatek za služby mechanického čištění a odklízení sněhu musí být konkrétní a pevný.
Majitelé bytů v jedné z nových budov v Novosibirské oblasti si stěžovali u GZHI na kroky řídící organizace. Správcovská společnost jim účtovala poplatek za odklízení sněhu z místní části, přestože majitelé areálu nerozhodovali o ceně těchto služeb.
Dozorový úřad provedl neplánovanou kontrolu a zjistil, že developer, když byl jediným vlastníkem prostor v bytovém domě, schválil soupis prací a služeb a stanovil výši úhrady za ně za metr čtvereční. m. Jediný vlastník dále rozhodl, že v položce „Mechanizovaný úklid a odklízení sněhu“ má správcovská organizace rozdělit skutečně vynaložené náklady počtem metrů čtverečních bytových a nebytových prostor v domě.
Po prodeji bytů majitelé neprovedli OSS, která by stanovila poplatek za službu úklidu a odklízení sněhu. Správcovská společnost pokračovala v tvorbě časového rozlišení podle předchozího rozhodnutí developera. V závislosti na výdajích si správní agentura účtovala různé částky: v lednu – 14 rublů za m2 a v únoru – XNUMX rubly za mXNUMX. m
GZHI se domnívala, že se jedná o porušení části 7 čl. 156 bytového zákoníku Ruské federace a vydal příkaz MA. Inspektor požadoval, aby společnost podnikla kroky ke schválení samostatného tarifu pro služby odklízení sněhu.
Developer jako jediný vlastník má právo stanovit poplatek za odklízení sněhu ze dvora bytového domu
Správcovská organizace nesouhlasila s příkazem Státní inspekce bytového majetku a podala žalobu na jeho vyslovení neplatnosti (č. j. A45-12473/2021). Společnost uvedla, že rozhodnutí jediného vlastníka bytových prostor v té době ještě neskončilo a nové nebylo na OSS přijato.
Rozhodnutím developera je stanoven způsob stanovení poplatků za služby mechanizovaného úklidu a odklízení sněhu. Absence konkrétních nákladů na dílo není důvodem pro osvobození vlastníků od proplácení těchto výdajů ze strany ŘO.
GZHI ve své odpovědi na tvrzení společnosti uvedla, že správcovská organizace nemá právo svévolně stanovovat výši úhrady za jednotlivé služby a práce na údržbě společného majetku bytového domu. Bez konkrétní částky platby je rozhodnutí vlastníka nebo vlastníků nezákonné a správcovská společnost nemůže účtovat poplatky.
Jak dozorový úřad poznamenal, mechanizovaný úklid místního areálu a odklízení sněhu nejsou zahrnuty v minimálním seznamu č. 290 a nejsou povinnými pracemi. Jedná se o doplňkové služby. Správcovská společnost je plní, pokud jsou uvedeny v seznamu služeb a prací podle smlouvy o správě.
Mechanizované odklízení sněhu je doplňková služba, která je z rozhodnutí OSS zahrnuta ve smlouvě o správě
- V souladu s částí 7 Čl. 156 bytového zákoníku Ruské federace, výši platby za údržbu obytných prostor v bytovém domě určují účastníci OSS s přihlédnutím k návrhům MA.
- Dle Minimálního ceníku č. 290 tento poplatek nezahrnuje náklady na služby mechanizovaného úklidu a odklízení sněhu. Jsou doplňkové a realizují se pouze v případě, že jsou zahrnuty do smlouvy o správě z rozhodnutí vlastníků.
- Rozhodnutí vývojáře jako jediného vlastníka nestanoví konkrétní výši platby za sporné služby. Nebyly rovněž zahrnuty do smlouvy o správě.
- Kodex bydlení Ruské federace nedává správcovské společnosti možnost jednostranně změnit poplatek za údržbu obytných prostor a zahrnout doplňkovou službu do smlouvy o správě.
První instance konstatovala, že noví majitelé nezměnili poplatek stanovený developerem za údržbu bytových prostor: schválili tento sazebník a seznam prací a služeb. Proto jsou další poplatky, včetně poplatků za odklízení sněhu, bez rozhodnutí OSS nezákonné.
RO soudu nedoložilo, že vlastníkům nabídlo schválení doplňkové služby a úhrady za ni a nebo že je obyvatelé domu odmítli. S takovými výdaji přitom firma musela v zimním období počítat a provést OSS pro zařazení úklidu a odklízení sněhu do seznamu prací a služeb. Dva úřady uznaly požadavky GZHI za legální.
Absence rozhodnutí OSS o úhradě služby odklízení sněhu ze dvora nezbavuje vlastníky její úhrady.
Manažerská organizace podala stížnost ke kasačnímu soudu, který rozhodnutí I. stupně i odvolání zrušil s odvoláním na část 1 čl. 158 písm. XNUMX Zákon o bydlení Ruské federace. Kasační soud vycházel z toho, že vlastníci jsou povinni nést náklady na údržbu zdejšího území.
- mechanizovaný úklid dvora a odklízení sněhu v zimním období jsou klasifikovány jako práce na údržbě společného majetku bytového domu (odst. „d“, odst. 11 Pravidel č. 491, odst. 24 Minimálního seznamu č. 290, odst. 3.6- 3.6.3, 3.6.9 .3.6.16, 3.6.20, 170 Pravidla č. 6.3.2, klauzule 56195 GOST R 2014-XNUMX);
- Rozhodnutí jediného vlastníka o postupu při úhradě výdajů řídícího orgánu na mechanizovaný úklid a odklízení sněhu nebylo nikým napadeno a nebylo uznáno za nezákonné.
Soudce poznamenal, že absence přesných nákladů na dílo v rozhodnutí developera není základem pro osvobození vlastníků od úhrady příslušných výdajů. Nikdo neprokázal, že výše poplatků jim účtovaných za mechanizovaný úklid a odklízení sněhu převyšovala výši poplatků za tyto služby zřízené obcí.
Kasační soud zrušil dokumenty přijaté úřady dříve a prohlásil příkaz Státní bytové inspekce za neplatný.
Výši úhrady za mechanizované odklízení sněhu v novostavbě stanovují majitelé na OSS, nikoli developer
- V Minimálním seznamu č. 290 není zahrnut mechanizovaný úklid a odklízení sněhu, jedná se o doplňkovou službu, kterou RO provádí, pokud jsou tyto práce zajištěny v seznamu prací a služeb údržby společného majetku bytového domu.
- Pokud OSS nerozhodne o zahrnutí těchto služeb do smlouvy o správě a jejich nákladech, nemá řídící orgán právo je vlastníkům účtovat.
- Rozhodnutí developera jako jediného vlastníka není legitimní, jelikož byty v bytovém domě prodal. Poplatek za služby mechanického čištění a odklízení sněhu si stanovují noví majitelé areálu.
Nejvyšší soud RF zrušil rozsudek kasačního soudu a potvrdil rozhodnutí první instance.
RO, které zahájily práce na správě nových budov, by měly mít na paměti závěry Nejvyššího soudu Ruska k tomuto sporu a předložit OSS schválení poplatků za všechny základní a doplňkové služby údržby společného majetku.
Pokud občan uklouzne na ledu a zraní se, má právo požadovat po viníkovi náhradu nákladů na léčení, ušlý výdělek a morální újmu. Lidé mají tendenci obviňovat místní úřady ze špatného výkonu veřejných služeb. To není vždy spravedlivé, protože orgány místní samosprávy jsou odpovědné za odstraňování ledu a sněhu pouze na území ve vlastnictví obcí. Analyzovali jsme soudní praxi a zjistili jsme:
— když jsou za úklid oblasti odpovědné místní orgány;
— jak zavázat majitele podniků k zachování území sousedícího s komerčními nemovitostmi;
— jak prokázat, že orgány místní samosprávy plní své povinnosti.
Kdo by měl udržovat místní část, pokud je parcela pro bytový dům zapsána v katastru nemovitostí?
Pozn.: Pozemek, na kterém se bytový dům nachází, přechází do společného spoluvlastnictví vlastníků prostor od jeho vzniku a zápisu do k.ú.
Za údržbu nemovitosti odpovídá její vlastník (§ 210 občanského zákoníku, § 39 zákona o bydlení). To platí i pro místní část – pozemek, na kterém se nachází dům a zařízení určená k jeho údržbě, provozu a úpravě (článek 4, část 1, článek 36 zákona o bydlení). Pokud je taková lokalita ve společném podílovém vlastnictví všech vlastníků prostor v bytovém domě, pak jsou to oni, kdo ji musí udržovat. To znamená, že HOA, bytové družstvo nebo správcovská organizace budou zodpovědné za čištění místní oblasti od sněhu a ledu.
Odpovědnosti za údržbu areálu jsou uvedeny v odst. 24 Minimálního seznamu prací a služeb pro údržbu a běžné opravy společného majetku v MKD (schváleno usnesením vlády č. 03.04.2013 ze dne 290. XNUMX. XNUMX). Například během chladného období musí řídící organizace:
— očistěte poklopy studní a požárních hydrantů od sněhu a ledu s tloušťkou vrstvy větší než 5 cm;
— vyčistěte místní oblast od sněhu a ledu, pokud je zde vyjetá kolej větší než 5 cm;
– vyčistěte místní oblast od sněhu nebo ji zameťte, když není sníh;
— vyčistit místní oblast od přehrad a ledu;
– vyčistit verandu a prostor před vchodem.
Správcovská organizace je povinna vykonávat práce k údržbě společného majetku v bytovém domě, i když o tom vlastníci na valné hromadě nerozhodli. Není také důležité, zda smlouva o správě bytového domu obsahuje podmínku týkající se údržby místní části (usnesení předsednictva Nejvyššího rozhodčího soudu ze dne 29.09.2010. září 6464 č. 10/XNUMX).
Pokud bylo vytvořeno místo pro bytový dům a pro dům byla vybrána správcovská organizace, měla by být odpovědná za údržbu místní oblasti. Argumenty, že městské kontrolní orgány při kontrolách neodhalily přestupky, u soudů neobstojí.
Argumenty, že městské kontrolní orgány při kontrolách neodhalily přestupky, u soudů neobstojí.
PŘÍKLAD 1. Občan uklouzl a zranil se. Podala žalobu proti řídící organizaci a jednotlivému podnikateli – majiteli hotelu, v jehož blízkosti k pádu došlo. Žalobce požadoval od žalovaných vymáhat náhradu morální újmy, ušlého výdělku a léčebných výloh. Soud prvního stupně získal zpět 171 tisíc rublů. od každého obžalovaného.
Správcovská společnost podala odvolání. Tvrdila, že své povinnosti plnila řádně. To potvrzuje certifikát o provedených pracích na úklidu areálu. Odvoláním bylo zjištěno, že k pádu došlo v místní části, za kterou je odpovědná řídící organizace, nikoli hotel. Žalovaný dostatečně neprokázal řádnou údržbu zdejšího území. Při kontrole obecní inspektoři nezjistili porušení zlepšovacího řádu. To však neznamená, že v době pádu žalobce nebyl v místní oblasti žádný led. Soud rozhodl o vymožení celé výše odškodnění z trestního zákoníku (rozsudek Krajského soudu v Omsku ze dne 17.01.2018. ledna 33 č. 15-2018/XNUMX).
Kdo je odpovědný za úklid, pokud lokalita pod MKD není zapsána v katastru nemovitostí?
Pokud pozemek pod domem není zapsán v katastru nemovitostí, pak pozemek patří obci. V tomto případě jsou místní úřady povinny udržovat místní oblast. V případě nesplnění nebo nesprávného plnění této povinnosti bude muset orgán samosprávy nahradit poškozenému občanu morální újmu a újmu na zdraví i ušlý výdělek.
PŘÍKLAD 2. Obyvatelka Kostromy spadla na zledovatělý chodník a zlomila si předloktí. Soud zjistil, že oblast, kde došlo ke zranění, byla v obecním vlastnictví. Posypání chodníku odmrazovacím prostředkem nebylo v plánu prací. Soud uznal vinným Výbor pro výstavbu, dopravu a silniční činnost Správy Kostroma. Místní úřady zaplatily žalobci 130 tisíc rublů z místního rozpočtu. jako morální odškodnění a 2,3 tisíc rublů. k léčbě (rozhodnutí Okresního soudu ve Sverdlovsku Kostroma ze dne 25.10.2019. října 2 č. 2589-2019/XNUMX).
Kdo by měl odstraňovat sníh a led v okolí komerčních nemovitostí?
Důležitý detail: Hranice území sousedícího s lokalitou lze určit pouze v případě, že tato lokalita vznikla
Společným prostorem, který obklopuje budovu, stavbu, stavbu nebo pozemek, je přilehlé území. Její hranice určují orgány místní samosprávy v obecním zlepšovacím řádu postupem stanoveným zákonem kraje (článek 37 § 1 občanského zákoníku).
Orgány LSG mají právo regulovat účast vlastníků a vlastníků budov, staveb, staveb, pozemků na údržbě sousedních území (ustanovení 13, část 2, článek 45.1 federálního zákona ze dne 06.10.2003. října 131 č. XNUMX- FZ). Pokud máte v sadových úpravách stanovenu povinnost vlastníka prodejny nebo administrativní budovy uklízet okolí, musí ji splnit. Uzavřete s ním dohodu o údržbě přilehlého území. To bude sloužit jako argument ve váš prospěch.
PŘÍKLAD 3. Muž uklouzl u vchodu do obchodu a zlomil si nohu. Prodělal několik operací a poté byl léčen ambulantně. Později oběť podala na obchod žalobu o náhradu morální újmy.
Soud dospěl k závěru, že příčinou pádu bylo špatné čištění chodníku u vstupu do prodejny. Území, kde k nehodě došlo, užívá a udržuje žalovaný na základě dohody mezi organizací a vedením města. Obecní řád obsahuje požadavky na majitele obchodů, obchodních center a kanceláří na úklid okolí. Soud prvního stupně inkasoval od obžalovaného 180 tisíc rublů. o náhradu morální újmy. Odvolací soud zvýšil výši odškodnění na 500 tisíc rublů. (rozsudek Krajského soudu v Belgorodu ze dne 20.11.2018. listopadu 33 č. j. 6254-2018/XNUMX).
Jaká by měla být velikost okolí?
Orgány LSG mají právo stanovit velikost přilehlých území v obecních pravidlech. O tom, jak tuto velikost určit, rozhodují krajské úřady. Pokud vámi stanovená velikost odpovídá krajskému řádu, soud se přikloní na vaši stranu.
Poznámka: Pokud území sousedící s budovou sousedí s budovou a je součástí společného jmění vlastníků v bytovém domě, soud uzná správcovskou organizaci vinnou z nesprávné údržby
PŘÍKLAD 4. Obecní pravidla pro zlepšení vyžadovala, aby majitelé a majitelé budov a staveb udržovali oblasti sousedící s jejich zařízeními. Pro stání bylo takové území stanoveno na 10 m, pro reklamní stavby – 5 m a pro bytové domy – 15 m po obvodu od hranic pozemku, na kterém se dům nachází, s prvky terénních a terénních úprav. . Jedna ze správcovských organizací měla za to, že ji obec nezákonně nutí udržovat území, které není součástí společného majetku vlastníků. Organizace se pokusila napadnout tato ustanovení zlepšovacích pravidel. Krajský a poté i Nejvyšší soud žalobu zamítly. Soud uvedl, že terénní úpravy zahrnují činnosti související s údržbou objektů nacházejících se v obydlené oblasti, jakož i území s nimi přilehlých. Osoby odpovědné za provoz budovy, stavby nebo stavby se musí podílet, a to i finančně, na údržbě přilehlých území. Postup je stanoven místními úřady v obecních zlepšovacích pravidlech (spolkový zákon ze dne 29.12.2017. prosince 463 č. 05.07.2019-FZ). Hranice přilehlých území jsou stanoveny v pravidlech zlepšování v souladu s krajským zákonem (rozhodnutí Nejvyššího soudu ze dne 2. července 19 č. 5-APAXNUMX-XNUMX).
Jak prokázat, že obec zajistila úklid místní komunikace
Údržbu veřejných komunikací provádějí jejich vlastníci. Místní samosprávy jsou odpovědné za silnice ve vlastnictví obcí.
Přesvědčit soud, že obec řádně plnila své povinnosti při údržbě místní veřejné komunikace, může být obtížné. Podívejme se na příklad důvodů, proč soudci nepřijímají důkazy.
PŘÍKLAD 5. Obyvatelka města si v důsledku pádu na zledovatělé vozovce zlomila páteř. Soud prvního stupně zamítl žalobu ženy vůči vedení města. Odvolací soud ale žalobce podpořil. Žena poskytla svědeckou výpověď, elektronickou kartu pro přivolání zdravotnické záchranné služby a dokumentaci ošetření.
Důkazy ve svůj prospěch poskytlo i vedení města. Soud je ale shledal nedostatečnými. Kopie protokolu prací neprokazuje, že žalovaný prováděl práce na údržbě uliční silniční sítě, neboť tento protokol byl sestaven jednostranně. Fotografie poskytnuté správou nemohou být dostatečným důkazem. Neobsahují informace o datu natáčení, odkazu na místo nebo technickém zařízení použitém při natáčení. Soud rozhodl vymáhat od správy náklady na léčbu, ušlý výdělek a náhradu morální újmy (rozsudek Krajského soudu ve Volgogradu ze dne 16.05.2019. května 33 č. 5669-2019/XNUMX).
Důležitý detail: Pokud obec na základě soutěže určila zadavatele údržby obecní komunikace a uzavřela s ní smlouvu, pak bude na vině nekvalitní úklid.
Za provedené úklidové práce vyhotovte potvrzení o převzetí. Uschovejte si nákladní listy, které potvrzují, že vozidla silničních služeb odjela k údržbě silniční sítě. Použijte tyto dokumenty u soudu k prokázání své neviny. Užitečné budou i fotografické materiály o stavu povrchu vozovky v den incidentu a den před ním. Při fotografování nastavte zařízení na záznam data a času.
Kdo by měl udržovat příjezdové cesty na nádvoří?
Vnitřní vjezdy nepatří k místním komunikacím. Za jejich údržbu odpovídají řídící organizace. Pokud městská správní komise pokutuje správcovskou společnost za špatný úklid průjezdní komunikace, soud inspektory podpoří.
PŘÍKLAD 6. Správní komise městské části vyvodila odpovědnost správcovské společnosti za špatné čištění dvorního průchodu přiléhajícího k místní části. Trestní zákoník se dostal k soudu. Argumentovala tím, že kontroverzní dvorní průchod nepatří do společného majetku majitelů. Údržba komunikací a vnitřních příjezdových cest není odpovědností správcovské společnosti. To by měl provést orgán místní samosprávy. Soudci s žalobcem nesouhlasili. Sporná pasáž slouží jako přístup na pozemek pod bytovým domem a patří k místní části. Možnost průjezdu a chodců po místních komunikacích neznamená, že patří na veřejné komunikace. Nejvyšší soud neshledal důvody pro přezkum rozhodnutí nižších soudů (určení ze dne 16.10.2019. října 309 č. 19-ES17520-XNUMX).
Závěry a doporučení
1. Pozemek pod MKD přechází do společného podílového vlastnictví, pokud byl proveden jeho katastrální zápis. Pokud nevznikne, je obec povinna jej udržovat. Vyberte dodavatele způsobem stanoveným federálním zákonem č. 05.04.2013-FZ ze dne 44. XNUMX. XNUMX. Uzavřete s ní dohodu o údržbě území. Sledujte práci. Při kontrolách evidujte přestupky a požadujte po zhotoviteli jejich odstranění. Pokud se porušení opakují, ukončete smlouvu s dodavatelem.
2. V sadových úpravách stanovit postup údržby a čištění území v zimním období. Stanovte odpovědnost majitelů obchodů a kanceláří za úklid pozemků sousedících s jejich budovami. Uzavřete s nimi dohody o údržbě přilehlého území.
3. Kontrolu údržby území obce provádějí orgány místní samosprávy. Schválit obecním zákonem postup a harmonogram kontrol.
4. Pro snížení výše náhrady na přiměřenou mez si vyžádejte soudní lékařskou prohlídku, použijte jako důkaz záznamy z kamer CCTV, potvrzení o provedené práci, fotografie stavu vozovky v den události a den před to.
