Moje matka vlastní pozemek s dvoupodlažním obytným domem. Dědicové ze zákona jsem já a můj bratr. Ale moje matka chce rozdělit dům a pozemek mezi svá dvě vnoučata – mého syna a dceru mého bratra.
Předběžně jsme se dohodli na rozdělení podlaží: horní patro bylo pro vnuka, spodní patro pro vnučku. Pro polovinu pozemku a poslední patro uděláme samostatný vjezd.
Jak určit hranice mezi domem a pozemkem? A jak nejlépe vše zařídit a zajistit mamince slušné stáří?
Vaše matka může nemovitost přepsat do společného spoluvlastnictví svých vnoučat: stanou se novými vlastníky nemovitosti a budou ji vlastnit společně. Abyste se ale v budoucnu vyhnuli zbytečným sporům, je lepší nemovitost rozdělit na dvě nové. Je pravda, že to s největší pravděpodobností nebude fungovat s individuální obytnou budovou.
Řeknu vám podrobněji, jaké jsou potíže a jak nejlépe rozdělit majetek ve vašem případě.
Proč je těžké rozdělit dům v naturáliích?
Vaše matka se rozhodla, že majiteli domu udělá ze svých vnoučat. V tomto případě potřebuje převést dům do jejich společného spoluvlastnictví, tedy přidělit každému vnukovi podíl na právu společného vlastnictví k nemovitosti. Vlastníci podílů však mají své zvláštnosti použití a nakládání a jednou z hlavních otázek je: jak přidělit naturální podíl?
Pokud by se na pozemku nacházely dva domy, pak by se problém vyřešil jednoduše: každý dům byste zaregistrovali jako samostatnou nemovitost a zapsali byste jej na jméno svých vnoučat. Vnuk a vnučka by využívali samostatné domy a věděli, komu co patří.
Když je ale jen jeden dům a jsou dva vlastníci a každý má svůj podíl, nedochází k automatickému dělení domu v naturáliích – je obtížné zapsat každou část do katastru nemovitostí. To znamená, že není možné zakázat vnukovi, kterému chce babička dát poslední patro, používat první patro vnučky. A naopak. Důvod: 1/2 podíl existuje abstraktně, na papíře. V reálném životě nevíme, kde přesně v domě začíná 1/2 podílu vnuka a 1/2 podílu vnučky.
O postupu užívání nemovitosti se strany dohodnou zpravidla ústně. Ústní ujednání však nezaručuje, že v budoucnu mezi spoluvlastníky nevzniknou rozpory. Abyste se jim vyhnuli, je lepší vše promítnout do dohody o postupu při užívání společného majetku. V takové dohodě si spoluvlastníci určí, které místnosti jsou k výlučnému užívání každého z nich a které jsou společným majetkem. Takto se určí hranice úseku.
Při sepisování smlouvy mějte na paměti, že účastník podílového spoluvlastnictví má právo vlastnit a užívat část společného jmění přiměřenou jeho podílu. Pokud je například koupelna pouze v prvním patře, pak vnučka nemůže vnukovi zakázat její užívání.
Pokud se nepodaří určit pořadí užívání domu pokojnou cestou, může spor řešit soud.
- Majiteli podílu na dvoupokojovém bytě se tedy nelíbilo, že druhý majitel pronajímá svůj pokoj. Nájemníci užívali společný majetek, ale její souhlas k tomu nebyl požádán. Obrátila se na soud a požadovala zákaz nastěhování kohokoli do společného bytu. Soud žalobkyni podpořil a druhé majitelce zakázal pokoj pronajímat bez jejího souhlasu.
Obrátit se na soud není levná záležitost: budete muset zaplatit státní poplatek ve výši 300 rublů a s největší pravděpodobností najít právníka, který vám pomůže vypracovat prohlášení o nároku a zúčastnit se slyšení.
I když existuje dohoda o tom, kdo a jak bude společný majetek užívat, není zaručeno, že v budoucnu nedojde k soudním sporům. Vždy existuje riziko, že některý z majitelů bude chtít přehodnotit podmínky užívání domu.
Zdá se, že pokud přidáte samostatný vchod, problém bude vyřešen. Ale taková práce může být považována za přestavbu nebo přestavbu domova. A to je povoleno pouze s předchozím povolením příslušného úřadu. Otázky sanace a rekonstrukce doporučuji konzultovat s katastrálním inženýrem.
Jaké jsou další možnosti rozdělení domu?
Aby se předešlo problémům se společným spoluvlastnictvím, lze bytový dům rozdělit na samostatné prostory a zapsat je do katastru nemovitostí. Například patro 1 je pokoj č. 1 a patro 2 je pokoj č. 2. V tomto případě by každé z vnoučat mohlo vlastnit samostatný pokoj.
Nebude však možné zapsat a zapsat vlastnictví samostatných prostor v bytovém nebo zahradním domě. Rovněž není možné zapsat část obytného domu: taková nemovitost není zahrnuta v právních předpisech.
Jak vysvětluje Rosreestr, v tomto případě lze převést jednotlivou obytnou budovu:
- do bytového domu, kde se objeví samostatné byty;
- do obytného domu v zablokovaném domě. Takové domy se také nazývají měšťanské domy.
Každé zařízení má specifické technické požadavky, které je třeba vzít v úvahu. Například jednou z charakteristik bytového domu v blokované zástavbě je samostatný pozemek pro každý blok. Pokud na pozemku stojí dvoupodlažní dům, jehož každé podlaží patří různým vlastníkům, je rozdělení pozemku v naturáliích v rozporu se zákonem. Takže ve vašem případě je nemožné přeměnit dvoupatrový dům na obytnou budovu blokované budovy, protože chcete dům rozdělit patro po patře.
V případě bytového domu je také vše těžké. Pro splnění všech požadavků regulačních orgánů bude nutná rekonstrukce – přestavba, rozšíření a výměna nosných konstrukcí domu. K tomu je potřeba zpracovat projektovou dokumentaci, provést její přezkoumání a získat stavební povolení. Pokud vás to všechno neděsí, nechte si poradit od katastrálního inženýra a právníka, který provede rozbor urbanistické dokumentace.
Jak rozdělit pozemek
Pozemek nebude možné analogicky s domem rozdělit na dva nezávislé. I když můžete přeměnit jednotlivý bytový dům na bytový dům, pozemek, na kterém se nachází, musí být ve společném podílovém vlastnictví vlastníků bytů v bytovém domě.
Pozemek je tedy možné převést na vnoučata pouze do společného podílového vlastnictví. To znamená, že jej budou moci s omezením užívat a nakládat s ním – jako spoluvlastníci.
Jak odkázat dům a pozemek
Pokud Vaše matka sepíše závěť, bude až do své smrti vlastníkem jejího majetku a bude jej moci užívat. To je pro ni hlavní výhoda vůle. V závěti může matka disponovat jak s domem, tak s pozemkem najednou.
Pokud vaše matka v závěti neuvede, komu zanechá jaký podíl, pak dědici obdrží vše rovným dílem. Je však lepší uvést velikost akcií: tím se v budoucnu vyloučí spory.
Matka však nemá právo rozhodovat o tom, které patro se stane majetkem kterého z vnuků, neboť dům je nedělitelná věc. Pokud ale přesto takovou podmínku do závěti zahrnete, tak z hodnoty odkázaných částí se vypočítá, jak moc vnuk či vnučka zdědí. A pokud je první patro větší než druhé, pak bude mít větší podíl vnučka.
Jak dědicové naloží s nedělitelnou věcí, určují ty části této věci, které jsou vyznačeny v závěti. Proto doporučuji do něj napsat, že první patro může užívat vnučka, druhé vnuk. Podobná pravidla platí pro pozemky.
Pokud ale dědicové nesouhlasí s postupem užívání nemovitosti zřízené v závěti, mají právo obrátit se na soud a vyřešit tuto otázku tam.
Pro registraci závěti je třeba kontaktovat notáře. Za notářské ověření závěti se platí státní poplatek 100 rublů. Kromě poplatku budete muset zaplatit za právní a technické služby, například za sepsání textu závěti u notáře. Ceny jsou závislé na regionu a jsou stanoveny dle tarifů.
Jak darovat dům a pozemek
Hlavním rozdílem mezi darem a závětí je okamžik převodu vlastnického práva. Pokud vaše matka daruje dům a pozemek, během svého života je přestane vlastnit. A pokud v darovací smlouvě uvedete, že vnoučata dostanou nemovitost až po smrti babičky, bude taková smlouva neplatná. Příspěvek lze zrušit pouze ve výjimečných případech.
Darovací smlouva na nemovitost musí být sepsána a podepsána každou smluvní stranou. Ze zákona není nutné mít smlouvu ověřenou notářem, ale na přání to lze provést. Upozorňujeme, že budete muset zaplatit notářský poplatek, který závisí na výši transakce. Například pro částku transakce do 10 milionů včetně je tarif 3000 0,2 rublů plus XNUMX % z ocenění nemovitosti. Dále budete muset platit za právní a technické služby.
Vzhledem k tomu, že na základě darovací smlouvy plánuje Vaše matka převést majetek na své vnuky do podílového spoluvlastnictví, je lepší uzavřít trojstrannou smlouvu. Taková dohoda je podepsána současně všemi stranami: babičkou a vnoučaty. Jako přílohu dohody můžete předem sepsat návrh smlouvy o určení postupu při užívání společné věci spoluvlastníky. Tuto smlouvu mohou vnoučata podepsat současně s darovací smlouvou, aby se předešlo budoucím sporům.
Podle darovací smlouvy musí matka současně s domem darovat pozemek, na kterém se nachází. V opačném případě bude transakce na zcizení domu bez pozemku a naopak neplatná.
Po transakci musí všechny strany dohody kontaktovat společnost Rosreestr, aby zaregistrovala převod vlastnictví nemovitosti a zaplatila státní poplatek.
Je možné prodat nemovitost vnoučatům?
Pokud Vaše matka nehodlá nemovitost prodat svým vnoučatům a získat na oplátku skutečné peníze, nedoporučuji uzavírat kupní smlouvu. Protože v každé smlouvě o koupi a prodeji nemovitosti musí být uvedena cena této nemovitosti.
Pokud ve smlouvě uvedete cenu nemovitosti, kterou vnuci fakticky nezaplatí, jedná se o neplatnou smlouvu. A dohoda, která se týká jiné transakce, je také bezvýznamná. Čili na papíře se jedná o kupní a prodejní smlouvu, ale ve skutečnosti jde o smlouvu darovací. Pak mohou smlouvu napadnout například dědicové vaší matky ze zákona – a její vůle převést dům na vnoučata pravděpodobně nebude naplněna.
Jak zajistit matce důstojné stáří
Pokud vaše matka chce záruky, že bude ve stáří živena, je lepší uzavřít s vyživovanou osobou dohodu o doživotní rentě nebo doživotním výživném.
Smlouvou o anuitě převádí příjemce anuity vlastnické právo k nemovitosti na plátce anuity, který výměnou za přijatou nemovitost buď pravidelně splácí určitou částku, nebo jinak zajišťuje výživu příjemce anuity. Například se o někoho stará, chodí nakupovat nebo platí léčbu.
Vaše matka má právo nájemní smlouvou bezúplatně nebo za peníze převést nemovitost na svá vnoučata. Ve druhém případě budou muset vnoučata nejen vyplácet babičku nebo ji vyživovat, ale také zaplatit částku uvedenou v dohodě.
Doživotní renta se zřizuje na dobu života důchodce. Měsíční doživotní renta musí dosahovat alespoň životního minima. Pokud se zvýší náklady na bydlení, pak by se měla zvýšit i výše nájemného.
Ale s pronájmem to také není tak jednoduché. Vaše matka tedy bude muset platit daň z příjmu fyzických osob z plateb nájemného. Taková dohoda musí být navíc ověřena notářem. Výše poplatku za notářské ověření smlouvy závisí na ceně nemovitosti: 0,5 % z částky smlouvy, ale ne méně než 300 a ne více než 20 000 rublů. Budete také muset zaplatit za právní a technické služby.
Převod vlastnictví a zřízení zástavního práva, které vzniká příjemci nájemného, musí být zaregistrováno u Rosreestr a znovu uhrazen státní poplatek.
Pokud se babičce něco nelíbí a vnoučata poruší své povinnosti, má právo požadovat vrácení nemovitosti nebo odkupní cenu. Vnoučata zároveň nemají právo požadovat náhradu výdajů, které vynaložila na podporu babičky.
Jaký je nejlepší způsob, jak předat dům svým vnoučatům?
- Nejjednodušší způsob, jak převést dům a pozemek na vaše vnoučata do společného vlastnictví, je prostřednictvím závěti, darovací nebo nájemní smlouvy.
- Aby se předešlo sporům o postupu při užívání majetku, mělo by to být stanoveno v dokumentu: závěť, dar nebo nájemní smlouva.
- Prodat dům svým vnoučatům na základě fiktivní kupní smlouvy není dobrá volba.
Obecně se to s dělením ukazuje jako nesmysl. Prodej domu, koupi dvou jednopokojových bytů. Nebo dva pozemky.
Budou tekuté.
Podle patra se to ukazuje jako nesmysl. Obytná plocha – minimálně jeden pokoj a kuchyň. Pod kuchyní by neměl být obývací pokoj (mokrá oblast). Měla by tam být i okna. Oddělte hemoroidy zahříváním. Pro každé podlaží nelze udělat samostatné kotelny.
Domy proto rozdělují uprostřed samostatnými vchody. Opět alespoň jeden pokoj, kuchyň, kotelna. Bude nutné provést seriózní rekonstrukci. Je to složité, je toho hodně, co je třeba zvážit.
Nejjednodušší je, když babička udělá závěť a dům pak prodá vnoučatům.
Vůbec se nerozdělujte. Za oddíl utratíte spoustu peněz, ale návrat nebude. Slib své matce, že po její smrti dáš pozemek a dům dětem.
Teoreticky je možné rozdělit dům na části bytového domu, ale vyvstává otázka, jak rozdělit pozemek. Je snazší to nechat tak, jak je, a předat výtěžek z prodeje domu svým vnoučatům.
Topení je ústřední?
Obvykle nejsou rozděleny podle pater. Plán domu musí být promítnut na pozemek.
Nemyslím si, že vám dají samostatná vlastnická práva na druhé patro soukromého domu.
Tato sekce je docela reálná. Babička může zanechat závěť ve výši 1/2 podílu na každé vnouče. Možná to rozdávejte během svého života. Dále, pokud to pravidla rozvoje sídla umožňují (omezují minimální možnou velikost pozemku), můžete provést rozdělení pozemku. Dům je možné dvorem rozdělit na dva prostory (současný název je blok domu v blokové zástavbě). Na umístění vlhkých prostor se souhlasem všech vlastníků nezáleží. Rozdělení domu je na rozdíl od pozemku poměrně nákladná záležitost. Dům můžete ponechat ve společném vlastnictví, když si mezi vlastníky určíte postup užívání obytného prostoru.
Velmi dobrý článek, i když jsou zde některé protichůdné body. Hlavní věc, kterou musíte pochopit, je, že společné vlastnictví je zlo, které vede k nekonečným hádkám a neshodám mezi spoluvlastníky nebo jejich právními nástupci. Jakýkoli společný majetek má tendenci stát se jednotným, k tomu existuje několik způsobů uvedených v čl. 252 občanského zákoníku Ruské federace. Každému, koho zajímá téma nemovitosti, jednota osudu práv k pozemku a stavbám na něm, můžeme doporučit knihy R. S. Bevzenka, které jsou zdarma zveřejněny na webových stránkách vzdělávací instituce M. Loga Artema Karapetova, známá všem právníkům
Možná je to pro celé Rusko divočina, ale v Kubáně takto žije čtvrtina obyvatel soukromého sektoru. Jsem toho příkladem. Rozdělit pozemek není vůbec problém, jsou přidělena dvě katastrální čísla, stanoveny hranice a oba sousedé podepisují dokumenty s čtvrtletníkem a katastrálním inženýrem. Inženýr to zanese do katastrálního plánu. Ani s domem není potřeba hýčkat, nejjednodušší je společné vlastnictví. I když je ve skutečnosti jedna polovina větší než druhá (axiomoron, ale přesně tak to je), obrátit se na soud není snadná záležitost. Oba sousedé sedí na svých půlkách a nepřekáží si. Při prodeji je ale jedna velká výhoda – zbývající soused má právo prvního kupce.
S bratrem máme každý 1/2 podílu na dědictví po otci. Soukromý dům s pozemkem. Dědictví se dělí společně. Nyní mám problém: jak od něj mohu získat náhradu za svůj podíl. A tady je to nejzajímavější: on tam bydlí se svou rodinou, já bydlím na koleji v jiném městě. Protože nemovitost je společná, dále musím platit poplatky za energie, udržovat dům v řádném stavu, zahradu atd. a tak dále. Ale nemám fyzické schopnosti. a platit služby za co? Pokud tam nebudu bydlet. Pravda, dělal tam renovace, pomáhal i syn a uklízel dvorek. Dal jsem peníze na stavbu materiálu, ale nemůžu to ničím doložit, byl jsem tady hloupý, respektive nechtěl, abych mu to převedl na kartu, alespoň by tam bylo nějaké potvrzení. dokument. Řekl jsem, že když potřebuješ pomoc s opravami, ať zavolá, když nemůžu přijet sám, tak pomůžu alespoň finančně, ale jak tomu rozumím, dělají všechno potichu. Nyní chce přihlásit sebe i svou rodinu se třemi dětmi (jsou již dospělí). Zákon vyžaduje můj souhlas. Bojím se souhlasit, protože chápu, že mě chtějí o všechno připravit. Ale nemá peníze na výkupné, tak co mám dělat bez konfliktu a podle zákona?
Tatyano, vyřešila jsi nějak problém?
Co je to za trojstrannou dohodu? Darovací smlouva má dvě strany – dárce a obdarovaného.
Ahoj. Pro nás tři maminka nechala dům a pozemek. Když ale byla velmi nemocná, ukázalo se, že část pozemku byla prostě darována sousedům. Máma už není mezi námi. A jednoho dne přišli sousedé s papírem a vzali podpis mého bratra, že jim matka dala pozemek. Pokud jsme se sestrou nedali souhlas, mohou nám sebrat polovinu pozemku. A kam se mohu obrátit?Máme se sestrou certifikát na dům, můj bratr má certifikát jak na dům, tak na pozemek. Mohlo by se stát, že naši sousedé zaberou naši půdu bez našeho souhlasu?
Po smrti babičky zůstal dům a pozemek, dědictví nikdo neformalizoval.Ze tří synů zůstal pouze 1 syn, který stihl podat žádost o dědictví a tuto záležitost nedotáhl do konce, zemřel Za ním stojí dcera.
Řekněte mi, mají děti 1. 2. syna (který zemřel před babičkou) právo na svůj díl?Všichni tři synové zemřelého měli manželky a děti.
Nebo o tom rozhoduje dcera posledního zesnulého?
