Agentura na svých webových stránkách vysvětlila 1, jaké jsou druhy povoleného využití pozemků (dále jen „ZÚ“), na jakých pozemcích lze postavit dům nebo chovat hospodářská zvířata a jak v případě potřeby změnit ZÚR. Rosreestr zdůrazňuje, že jde o důležité otázky: VRI má vliv na katastrální hodnotu lokality a navíc je ukládána pokuta za užívání pozemků k jinému účelu (pro občany se její výše pohybuje od 0,5 % do 1 % z hodnoty katastru nemovitostí). místo, ale ne méně než 10 tisíc rublů podle části 1 článku 8.8 zákoníku o správních deliktech Ruské federace).
Povolené užívání pozemku je charakteristika, která odpovídá na otázku, jak přesně lze pozemek využít, zejména co na něm lze postavit. VÚI zřizují obce pro každou územní zónu, celkem je jich 13 (Nařízení Rosreestru ze dne 10. listopadu 2020 č. P/0412 „O schválení klasifikátoru druhů povoleného využití pozemků“):
- zemědělské využití (pěstování plodin, zahradnictví, včelařství, chov ryb atd.);
- obytná zástavba (pro individuální bytovou výstavbu, pro provozování pozemků osobního vlastnictví, vícepodlažní obytná zástavba atd.);
- veřejné využití projektů investiční výstavby (zdravotnictví, sociální služby, školství atd.)
- podnikání (obchody, trhy, obchody atd.)
- odpočinek (rekreace) (sport, turistické služby, lov a rybaření atd.)
- výrobní činnosti (těžký průmysl, energetika, spoje atd.)
- doprava (železniční doprava, silniční uspořádání, letecká doprava atd.)
- zajištění obrany a bezpečnosti (podpora ozbrojených sil, ochrana státní hranice Ruské federace atd.)
- činnosti pro zvláštní ochranu a studium přírody (ochrana přírodních oblastí, činnost sanatoria atd.)
- využívání lesů (těžba dřeva, lesní plantáže atd.)
- vodní útvary (hydraulické stavby atd.)
- pozemky (území) pro veřejné užívání (silniční síť, terénní úpravy atd.)
- pozemky pro všeobecné použití (zeleninářství, zahradnictví).
VRI může být základní, pomocné a podmíněně povolené. První z nich charakterizují hlavní druh činnosti, pro jehož účely se pozemky nabývají a využívají (například obytná výstavba nebo zemědělské využití). Podmíněně povolené VRI se používají, pokud je nutné rozšířit využití pozemků – například pokud se plánuje výstavba čerpací stanice na místě, které je určeno pro výstavbu obchodu. Postup pro získání povolení pro podmíněně povolené VRI je stanoven v čl. 39 Územního plánu Ruské federace. Pomocné VRI se používají k objasnění zamýšleného účelu místa (například pokud chce majitel na místě postavit plot, garáž nebo přístavbu).
Je možné ve smlouvě o koupi a prodeji pozemku zavázat prodávajícího ke změně druhu povoleného využití? Odpověď na tuto a další praktické otázky je in Právní poradenská služba znalostní báze Systémy GARANT! Získejte plný přístup na 3 dny zdarma!
Informace o VRI pozemků jsou obsaženy v Jednotném státním registru nemovitostí. Chcete-li zjistit VRI konkrétního webu, musíte si objednat výpis z registru (v kancelářích MFC nebo na webu Rosreestr, na portálu státních služeb a také na webu podřízeného federálního státního rozpočtu Instituce „FKP Rosreestr“). Další možností je využít službu „Veřejná katastrální mapa“ (https://pkk.rosreestr.ru). K tomu potřebujete znát adresu lokality nebo její katastrální číslo.
Rosreestr samostatně vysvětlil, které VRI jsou vhodné pro výstavbu individuální obytné budovy na místě. Patří mezi ně VRI s následujícími kódy:
2.1 – „Pro individuální bytovou výstavbu“. Na těchto pozemcích je dále povoleno stavět garáže a pomocné stavby a pěstovat zemědělské plodiny;
2.2 – „Pro provozování osobního vedlejšího pozemku“. Můžete si postavit nejen obytný nebo zahradní domek, ale také vyrábět zemědělské produkty a chovat hospodářská zvířata;
13.2 – „Zahradnictví“. Tyto plochy jsou určeny k rekreaci a (nebo) pěstování zeleniny, ovoce, bylinek a bobulovin pro vlastní potřebu. Můžete zde stavět i domy, obytné a zahradní.
Pokud má lokalita hlavní VRI 13.1 „Zelinářství“, je na něm zakázána výstavba obytného a zahradního domu. Povolena je pouze výstavba hospodářských budov pro skladování techniky a zemědělských plodin. Obdobně je tomu u VÚVeL 1.16 „Provádění osobního vedlejšího hospodaření na polních pozemcích“, kde je povolena pouze výroba zemědělských produktů bez oprávnění k výstavbě investičních akcí.
Kromě toho nám Rosreestr řekl, v jakých oblastech lze chovat drůbež a hospodářská zvířata, a také jak v případě potřeby změnit VRI.
Více než polovinu území Ruska zabírají lesní pozemky, přičemž pro bytovou výstavbu jsou nejvhodnější pozemky obydlených oblastí. Spolu s právníky rozumíme kategoriím pozemků a tomu, co lze na takových územích stavět.
Obsah
Co je „kategorie pozemku“
Kategorie pozemku je popis vlastností území a právního režimu jeho využití, jehož dodržování je kontrolováno na legislativní úrovni. Celkem jich je 7 kategorií pozemků (článek 7 zemského zákoníku Ruské federace), konkrétně:
- Zemědělská půda;
- Pozemky obydlených oblastí;
- Průmyslové pozemky;
- Pozemky zvláště chráněných území a objektů;
- Pozemky lesního fondu;
- Vodní fond pozemky;
- Rezervovat pozemky.
Kategorie pozemku je jeho nejdůležitější charakteristikou (údaje o tom jsou uvedeny v Jednotném státním registru nemovitostí, EGRN) a určuje, jak lze tento pozemek využít.
Zamýšlený účel a kategorie pozemků přitom nejsou úplně totéž. „Kategorie pozemků jsou systémem klasifikace všech území Ruska, který je založen na jejich zamýšleném účelu. Zamýšleným účelem je zase systém charakteristik: environmentální, geologické, biologické, které určují účel a způsob využívání půdy. Účelem lokality je rozdělení pozemků do kategorií (například zemědělská půda) a typů povoleného využití (například pro individuální bytovou výstavbu (IHC)),“ vysvětlil vedoucí praxe Intercese Grigorij Skripilev. právnická firma.
Například pozemek zahradnického neziskového partnerství (SNT) může být klasifikován jako zemědělská půda a hlavním typem využití takové půdy je zahradnictví a zeleninové zahradnictví. Samotný pozemek musí být využíván k zamýšlenému účelu. Například na pozemku pro zahrádkářskou činnost nelze postavit stálý bytový dům a na lesních pozemcích již vůbec trvalé stavby. Pokud požadavky nesplníte, může být pozemek zabaven.
Kategorie pozemku (také označovaná jako zamýšlený účel) určuje, jak lze daný pozemek využít (Foto: ronstikshutterstock)
Přečtěte si také
Druhy kategorií pozemků
Jak bylo uvedeno výše, zákoník země stanoví sedm kategorií pozemků, z nichž každá má své vlastní zamýšlené využití. Podívejme se na tyto kategorie podrobněji.
Země osad
Jedná se o pozemky nacházející se v hranicích osídlených oblastí a sídel a určené k jejich výstavbě a rozvoji. Tyto pozemky jsou určeny pro plánovanou zástavbu (vícepodlažní budovy), výstavbu individuálního bydlení a vedlejšího hospodaření. Součástí sídel jsou také veřejné obchodní, výrobní, rekreační oblasti a inženýrská a dopravní infrastruktura.
Výstavba v těchto oblastech je možná v souladu s územními předpisy. Například na pozemcích určených pro individuální bytovou výstavbu nelze postavit výškovou budovu.
Zemědělská půda
Tyto pozemky zahrnují území mimo osídlené oblasti, které jsou využívány pro zemědělskou výrobu. Patří sem i pomocná zařízení: silnice a komunikace, nádrže pro zavlažování, zařízení pro prvotní zpracování zemědělských produktů, ochranné výsadby kolem polí a podobně.
Komentář právníka
Anton Emelin, právník, ssenior partner MCA “Aronov and Partners”:
— Samostatnou významnou část zemědělské půdy tvoří pozemky neziskových partnerství dacha, zahrada a zelinářství, které se nacházejí mimo hranice obydlených oblastí. Často se jedná o zemědělskou půdu, která je převedena na rozvoj změnou typu povoleného využití (APU) z „pro zemědělskou výrobu“ na „výstavbu chaty“. Na takových pozemcích můžete postavit venkovský dům.
Na zemědělských pozemcích s VRI „zemědělská výroba“ je možné postavit rodinný dům. Může být až tři patra vysoká a mít rozlohu až 500 metrů čtverečních. m. Na zemědělské půdě s VRI „pro provozování rolnické farmy“ je možné postavit dům a hospodářské zázemí.
Průmyslové pozemky
Jedná se o území, která jsou přidělena pro výstavbu a provoz podniků průmyslového komplexu: továrny, továrny, elektrárny atd. Na průmyslových pozemcích se obecně nepočítá s bytovou výstavbou. I zde ale hodně záleží na typu povoleného využití pozemku. Typ povoleného použití může například zahrnovat umístění ubytovny pro pracovníky na takovém místě.
Pozemky lesního fondu
Jedná se o plochy pokryté lesem, dále mýtiny, lesní cesty a mokřady v lese. Takové pozemky jsou využívány pro lesnictví, které nejčastěji zahrnuje lesní zonaci. Podle Roslesinfong je nyní celková plocha lesů v Rusku 1187,6 milionů hektarů (asi 65 % celkové rozlohy země). V průměru na jednoho obyvatele připadá 5,1 hektaru lesa. Navíc od roku 2010 se plocha ruských lesů zvýšila o 4,3 milionu hektarů. To je srovnatelné s velikostí Dánska.
Komentář právníka
Anton Emelin, právník, ssenior partner MCA “Aronov and Partners”:
— V lesích je obecně možná pouze výstavba rekreačních neinvestičních zařízení, jakož i terénní úpravy území. Ve skutečnosti se pod tímto názvem mohou skrývat velké kapitálové budovy za účelem „tělesného vzdělávání a zdravotního komplexu“ (FOC). Existují také situace, kdy jsou obytné budovy umístěny na lesních pozemcích bez formalizace pozemkových vztahů z dob Sovětského svazu. Pozemky pod takovými domy nebyly vyčleněny jako majetek, jednalo se o tzv. osady v rámci lesních revírů. Nacházejí se na lesních pozemcích. Majitelé takových domů mohou nově v rámci lesní amnestie evidovat pozemky lesního fondu jako svůj majetek. Otázka nové výstavby zde nevzniká.
Zvláště chráněné přírodní oblasti
Jde o pozemky, které mají zvláštní environmentální, vědecký, historický, kulturní, estetický, rekreační, zdravotní a další cenný význam. Patří mezi ně přírodní rezervace, národní parky, přírodní rezervace, lázeňská střediska a tak dále. Na území těchto pozemků je zakázána jakákoliv výroba. Výstavba obytných zařízení a jiných investičních budov je možná pouze se souhlasem regulačních orgánů (Ministerstvo přírodních zdrojů, místní správy).
Vodní fond pozemky
Území, která jsou obsazena vodními útvary, stejně jako pobřežní zóny vodních útvarů. Patří sem oblasti pod přírodními a umělými nádržemi, ledovci, vodními stavbami a vodohospodářskými zařízeními. Pozemky pod vodními plochami se navíc v mnoha případech nacházejí jak na pozemcích obydlených oblastí, když se nacházejí v hranicích obydlené oblasti, tak na pozemcích zvláště chráněných přírodních objektů (například jezer v národním parku) .
Pozemky státní rezervace
Pozemky státní rezervy zahrnují území, která jsou ve vlastnictví státu nebo obcí a nejsou využívána občany ani právnickými osobami. Takové pozemky nepatří do žádné z výše uvedených kategorií. Tvoří zemskou rezervu země. Rezervní pozemky lze využít až po jejich převedení do jiné kategorie.
Přečtěte si také
Jak určit kategorii pozemku
Chcete-li zjistit, do jaké kategorie pozemek patří, může vlastník kontaktovat bezplatnou službu Rosreestr „Veřejná katastrální mapa“. K tomu je třeba otevřít veřejnou katastrální mapu Rosreestr. Poté zadejte do vyhledávací lišty katastrální číslo pozemku. Poté obdržíte online data o kategorii pozemku a typu povoleného využití. Můžete si také objednat výpis z Rosreestr, který obsahuje informace o kategorii pozemku. Jeho cena je 250 rublů.
Účel pozemku určuje krajský úřad. Chcete-li pozemku přiřadit kategorii, musíte připravit příslušnou žádost, shromáždit potřebné dokumenty (dokumenty potvrzující práva k pozemku, katastrální číslo objektu), předložit je společnosti Rosreestr a počkat na oficiální rozhodnutí.
Převod půdy z jedné kategorie do druhé
Legislativa umožňuje převádět území z jedné kategorie do druhé a měnit její účel. Postup pro tento postup upravuje F3 „O převodu pozemků nebo pozemků z jedné kategorie do druhé“. Potřeba převodu půdy z jedné kategorie do druhé obvykle vzniká při rozšiřování sídla na úkor přilehlé zemědělské půdy nebo při převodu průmyslových zařízení do jiných kategorií v důsledku rekultivace.
U lesů, které budou uznány jako chráněná území, se také může změnit kategorie pozemků. Každá situace má svá vlastní pravidla překladu. Například zahrnutí zemědělských oblastí do hranic obydlené oblasti bude vyžadovat změny obecného plánu. Dříve platilo omezení, že katastrální hodnota zemědělské půdy má být nižší než průměrná katastrální hodnota pro kraj. Nyní žádná taková omezení nejsou.
Komentář právníka
Grigorij Skripilev, vedoucí praxe v advokátní kanceláři “Intercession”:
— Je možné převést pozemek z jedné kategorie do druhé. Toto právo má vlastník pozemku. V zásadě je převod možný ve vztahu k zemědělské půdě a průmyslovým areálům. Chcete-li převést pozemek z jedné kategorie do druhé, musíte podat příslušnou žádost oprávněnému orgánu (Rosreestr). Dokument by měl odůvodnit potřebu převodu pozemku, uvést katastrální číslo pozemku a připojit dokumenty, které potvrzují práva k pozemku. Poté bude žádost posouzena, následně bude rozhodnuto o schválení převodu nebo o jeho zamítnutí z nějakého důvodu (chyby v žádosti, omezení převodu atd.).
Existují také rezervní pozemky, které nelze využít, dokud nebudou převedeny do jiné kategorie. Existuje například lokalita, která patří k rezervovaným pozemkům. Člověk to chce využít. Může kontaktovat Rosreestr nebo místní správu s prohlášením, že se chce stát vlastníkem nebo si pronajmout tento pozemek a převést jej do určité kategorie. I to je možné. Území se zvláště chráněným statutem (rezervace, národní parky), stejně jako pozemky vodního fondu, je obtížné nebo nemožné převést.
